每周房地产销售快讯:售价合理,销售量依然强劲

在过去一周,中国10个主要城市的房地产销售量表现良好,总体销售建筑面积环比增长14.1%。一级市场成交量有所上升的部分原因是开发商担心政府将出台新一轮的紧缩政策,因而将楼盘的售价定在合理的水平。

珠三角地区的成交量增幅最大,其中深圳和广州环比分别飙升40.6%和20.2%;长三角地区的成交量紧接其后,上升22.6%,而西部地区则轻微增长1.5%。

11月19日,中国人民银行宣布将存款准备金率再度上调50个基点以降低流动性,这为负债率较高的开发商带来了更多压力。

11月17日,我们拜访了万科(200002CH,未予评级),我们均赞同尽管紧缩政策持续并产生一定的影响,但供需走势仍将主导市场动向。此外,鉴于2009年下半年的新开工面积较高且相关项目开始陆续投入市场,今年9月份以来供应量逐渐增加,房屋供应开始大于需求。

但我们认为,对高质量楼盘的需求仍将较为强劲,而且开发商因为担心政府可能加大紧缩政策的力度,所以不敢轻易提高售价。因此,我们认为未来几周的房价仍将保持稳定。

我们还前往北京和天津,与首创置业(2868HK,未予评级)的管理层进行了会晤。京津之行再度证明需求仍然强劲。该公司在北京开发的芭蕾雨·悦都项目受到市场热捧,上周发售的400套住房,共吸引了3,000名买家排队购买;在天津的福特纳湾项目的售楼处也吸引了众多潜在买家查询详情。这表明,如果售价合理,且楼盘质量较高,市场需求仍将保持强劲。

展望未来,由于上调存款准备金率仍有一定的影响,我们认为成交量将保持平稳。进一步加息的预期目前可能已被售价的适度调整所抵消。

尽管市场担心央行会继续加息并上调存款准备金率,但我们仍然看好财政实力雄厚的开发商,因为他们有能力应对未来可能出现的高利率环境。我们看好净现金状况良好的中渝置地(1224HK,优于大市),但对净负债率较高的开发商,例如绿城中国(3900HK,中性)和富力地产(2777HK,中性),则较为审慎,因为他们的净负债率超过100%。在今年年底或明年年初加息周期发挥影响时,它们的高负债率可能会增加其利息支出,从而加大它们所面临的风险。