房地产行业动态点评:十八届三中全会闭幕,城镇化及市场化大背景下,房地产将迎平稳较快的发展机遇

事件:

十八届三中全会在11月12日下午闭幕。会议审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

点评:

会后,政府向全社会发布了《十八届三中全会公报》,这为高度概括的纲领性文件,为中国未来十年发展指示了重要的方向。当中具体提到房地产行业的陈述并不多。但我们认为有几点是可以直接体现高层对未来房地产行业发展的整体方向规划与态度的。 全会提出,“建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础”,“要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制”。

政府再次强市场在资源配置中的作用,认为市场才是在资源配置中起决定性作用的力量。政府做的应该更多为政策规则的制定、维护以及监督性的工作。在经济发展中,未来政府将弱化之前过多的直接参与以及行政干预。 我们认为,这对于房地产行业,未来政府将进一步弱化行政手段干预,让行业回归市场化发展将是坚定不移的大方向。房地产行业在我国经济发展中占据重要地位,一度被提上经济发展支柱性产业地位。近几年,由于房价持续较快上升,引起政府对房地产行业进行调控打压。但房地产行业在我国经济发展中仍发挥重要作用,这与其本身在经济、民生中不可或缺,同时能拉动全社会众多产业链条的行业属性不能分割。未来政府更加重视市场在资源配置中的作用为前提下,我们相信在完善保障房建设的基础上,商品房市场将重新回归市场化。进一步以限购、限贷等行政手段打压、调控房地产市场可能性较低。而利用更有效的方法增加土地供给,增加有效房屋供应,让市场在房屋这一重要资源的配置中起决定性作用。我们认为,未来十年我国房地产市场将能迎来在整体政策、规则平稳的大环境下,以市场为导向健康发展。

全会提出,“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。”同时提出,“建立城乡统一的建设用地市场”。

政府决意打破当前城乡二元结构的社会格局,建立城乡一体化新型社会。我们认为,未来政府将坚定不移地加速城镇化发展步伐,而这当中又少不了房地产建设的参与,这就保障了行业未来十年的持续较快发展。同时政府提出“建立城乡统一的建设用地市场”,我们相信,会后将有更多关于土地改革,加速土地流转的具体政策措施出台,为市场提供更多的建设用地。这将有利于平抑部分地区由于土地短缺,导致 地价、房价高企的现象,缓解因房价持续走高而产生对行业调控打压的忧虑。同时更多土地资源供给,将为房企开发项目、建设发展提供更多机遇。

整体来说,我们认为三中全会明确了加速城镇化发展,建立城乡一体化新型格局,同时建立城乡统一建设用地市场。会后将有更多的土地改革、土地进入市场流转相关政策出台。而更重要的是政府强调了未来市场在各行业发展中以及资源配置中起的决定性作用。房地产行业在未来十年,在我国加速城乡一体化建设大背景下,同时在坚持市场化为导向的整体原则下,逐渐在行政调控的高压下解脱出来,实现稳定、健康、较快发展值得期待。