房地产政策点评:房地产价格调控目标,历经苦难痴心不改

房价调控目标是短期内重要的政策看点。新国八条明确提出:“(2011年)一季度向社会公布”房价调控目标。至新国八条规定期限仅有十天时间,目前正是各地方政府公布房价调控目标的密集出台期。而房价问题是触发自2010年4月以来对房地产进行调控的核心问题。公布房价目标实际上相当于“行政性限价手段”。

在限购庇护下,价格调控目标苍白无力。首先,无量的价格水平是一个没有意义的价格水平。由于限购造成的成交量的大幅度下滑,很多二三线城市周成交在几百套以内,几个楼盘就决定了城市价格走势,根本体现不出城市房地产价格水平的实际趋势。其次,限购打击严重的是改善性需求,这一部分中高端成交量下滑势必会造成房价结构性下滑。

与限购政策一致,价格调控目标也为避重就轻。新国八条规定:“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。”而从目前的价格调控目标制定看,“居民住房支付能力”似乎不在地方政府决策价格指标之中,大部分地方政府以GDP增长作为房价调控目标的参照系。

房价调控目标逐步出台具有利空出尽的短期效果。根据我们草根调研的结论,部分主要城市项目的来电来访量大幅度下滑,未来1-2周成交量能够恢复的可能性不大。但随着房价调控目标的出台,我们认为政策面的压力几近释放完毕。根据对市场的观察,目前虽然市场成交降至冰点,但项目热销情况并未绝迹,说明市场对价格(性价比)的弹性并未丧失。因此,对于未来房地产市场的走势,我们的乐观程度要超过绝大多数人的判断。

乐观基于以下几点判断:a:政策“高高举起,轻轻落下”趋势非常明显。鉴于土地财政的根本问题尚未解决,一旦房地产市场调控触动土地财政的命根,地方政府将会有其他的手段和措施,例如放开户籍等;b:核心的限购政策本身属于行政性政策的缺憾决定不能够长时间严格执行。行政性限购政策会带来很多为骗取购房身份而带来的社会和法律问题,同时和户籍挂钩的歧视性政策根本不符合城镇化国家战略。c:三四线城市爆发毋庸置疑。开发商可能采取的策略--“能卖就卖,不能卖就捂,就高不就低”。一二线城市限购将迫使开发商在三四线城市寻求销售量的突破,因此三四线城市供给将快速提升(三四线供给量快速提升也相对成熟市场容易);一二线城市的限购将逼迫资金向三四线城市转移,从而造成三四线城市的需求放大。d:供给水平将在下半年有所提升。无论是新开工数据还是土地储备出让数据等都预示下半年市场供给水平有所提升。我们一致的观点认为中国房地产市场健康发展的前提是供给水平的提升。之所以陷入“房价涨、政府调、房价再涨、政府再调”的怪圈,主要原因在于房地产市场的供给不足。供给量上升,对于市场各方都属于帕累托改进。

就房地产板块估值水平来看目前已经位于历史的底部。考虑到结转原因,目前优质房地产公司的2011年业绩都非常确定。随着政策放松(出清)和供应量提升房地产股可能存在估值修复的动力。