房地产开发行业重大事件快评:央行改弦更张,地产股指数有望反弹10-15%

事项:

央行6月25日晚间表态:为保持货币市场平稳运行,近日已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持,下阶段将积极运用公开市场操作、再贷款、再贴现及SLO等创新工具适时调节银行体系流动性,平抑短期异常波动,稳定市场预期,保持货币市场稳定,为金融市场平稳运行和经济结构调整、转型升级创造良好货币条件。

评论:

央行改弦更张,对地产股的悲观预期将会得到适度修正

由于众所周知原因,加上央行不作为,6月6日以来银行间资金持续紧张,6月20日隔夜Shibor飙升报13.4440%创历史新高,银行间隔夜利率盘中飙至30%。在资金利率不断刷新的背景下,A股投资者认为地产作为高负债行业,资金成本的提升无疑对地产股造成较大打击,另一方面,投资者还预期银行同业业务、影子银行收缩也会减少地产相关产业链的资金来源,于是纷纷抛弃地产股,导致了板块暴跌,地产股指数自6月以来跌幅超20%,许多个股股价创今年新低,动态PE回落到了历史低位、甚至创历史新低。

这次央行表态,意味着改弦更张,对地产股的事件性冲击解除,股价有望获得一定程度修复。

其他利好也是反弹催化剂

1)《每日经济新闻》报道,6月中下旬,住建部多个调研组奔赴东、中、西部围绕城镇化专题进行调研。目前城镇化规划仍然在发改委的牵头下紧锣密鼓地制定中,不排除三季度出台的可能;

2)证监会领导在陆家嘴论坛上表示:将采取综合措施提振市场信心;

3)王石称“A股目前是入市好机会”,我们认为,若万科高管能集体增持,也有望提振投资者信心;

2013年行业基本面无虞,股价暴跌的确有非理性因素

1)全年销售增长有保障

1-5月全国商品房销售额累计同比增速高达52.8%,在假设6-12月各月全国商品房成交面积同比去年同期0增长,单月成交均价同比去年同期0增长的情况下,全年全国商品房销售金额同比增速仍能达到12%,只有在未来7个月总成交面积和成交均价均同比下跌7.5%,或其中之一下跌5%,另一指标下跌10%的情况下,全年商品房销售额同比增速才会跌至0增长。我们认为,当前宏观大背景和行业状况下,未来数月商品房成交面积和成交均价单月值持续同比负增长将是小概率事件,因此全年全行业销售增长有保障。

2)业绩锁定性高,2013年增长亦有保障

2013年一季度期末房地产板块预收账款总额达5711亿元,与2012年年末相比增长16.07%,龙头公司预收款总额达3431亿元,同比增长16.45%。房地产板块预收款总额是12年全板块结算收入的0.97倍,而龙头公司达1.27倍,处在历史相对高位,此外,在市场一致预期2013年收入增长25%的情况下,目前板块预收款已锁定2013年业绩的90%,未来行业实现稳定增长有保障。

若没有更多的新催化剂驱动,预计地产股指数反弹幅度为10-15%、主流品种15-20%,可以参与

1)就行业政策而言,这个时点上往后看,很难看得清:①再紧,我们认为经济差、没本钱;②很快松,由于房价上涨压力还在,似乎也不太可能,因此我们觉得政策可能还是维持为主,这一块在短期对地产股的估值上和下都是暂时是无影响的;

2)行业基本面预期短期还不会恶化,无论对2013年业绩还是销售的预期,仍和5月份之前所预期的一样;

3)SHIBOR飙升的风波退朝后,预期房地产行业资金面再像难5月底之前那么宽松,因此,在没有更多的新催化剂驱动的情况下,也很难反弹至地产股指数暴跌20%前的水平(5月29日的高点);

因此,综上所述,以6月25日收盘计,预计地产股指数反弹10-15%、主流品种15-20%,可以参与。推荐招万金、荣盛、幸福、中天、华业等。