房地产行业2010年11月第2周周报:抑制公积金贷款或为保障房累积建设资金

区域房地产成交行情概述:

长三角区域:上周区域内重点跟踪城市中南京商品住宅成交大幅反弹,成交面积为13.31万平方米,环比上升83.73%。同期,上海和杭州两市商品房成交小幅反弹,成交面积分别为43.35万平方米和14.61万平方米,环比升幅分别为4.20%和4.69%。此外,苏州和宁波两市的商品房成交环比下挫超2成,其中成交面积分别为16.35万平方米和3.98万平方米,环比降幅分别为22.01%和21.60%。

珠三角区域:上周深圳商品房成交在连续反弹2周之后出现了明显的回调,一手房成交面积为5.83万平方米,环比下滑了43.91%;同期东莞商品房销售继续保持小幅上升态势,成交面积为13.36万平方米,环比上升了3.50%。

环渤海区域:上周北京商品房成交环明显反弹,期房网上签约面积为30.72万平方米,环比上升43.26%。同期,天津商品房成交小幅回调,销售面积为29.15万平方米,环比小幅下降了9.27%。

其他区域:从成交面积角度看,区域内只有2个重点跟踪城市商品房成交维持环比上升的局面。其中成都和武汉的成交面积分别为47.90万平方米和35.60万平方米,环、比分别上升了44.12%和17.43%。同期,重庆、长沙和福州的商品房成交出现了下滑,成交面积分别为32.63万平方米、42.94万平方米和2.88万平方米,环比降幅分别为2.72%、15.23%和23.49%。此外,厦门网上房地产系统升级,因此上周未披露商品房成交数据。

我们的观点:

10月30日-11月5日,我们跟踪的15个重点城市的总成交套数和成交面积分别为32937套和332.63万平方米,成交套数和成交面积环比分别小幅反弹了4.59%和3.45%,显示在政策调控下成交量萎缩过程中迎来一次“反抽”,符合我们之前“未来2-3个月商品房成交量反复与震荡”的基本判断。11月3日,住建部等4部委出台了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,从住房公积金贷款的角度明确了“90平以上首付至少3成、二套房5成1.1倍以及三套房停贷”等差别化信贷政策,旨在进一步打压住房需求;

当然我们也不能排除通过抑制公积金住房贷款为住房公积金支持保障房建设累积建设资金的可能性。鉴于住房公积金受益对象主要是普通的市民阶层,我们认为此次公积金住房贷款的差别化政策对于抑制投资需求效果不大,强制抑制刚性需求在短期内将进一步给商品房成交带来负面影响。