世茂股份8月25日涨停点评:有动力、有质量

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世茂股份是我们下半年首推股票之一,强势表现符合我们的前瞻性判断我们在下半年房地产策略《配置选择下的比较优势》及7月策略《维持中期策略观点,建议逢低加仓》、8月策略《看好8月份地产股的“比较优势》中均将世茂股份作为我们首推的品种之一,并纳入了国信经济研究所8月金宝典组合当中。世茂股份在下半年以来的表现没有让我们失望:①7月1日到8月25日,大盘下跌4.61%,地产板块下跌1.78%,世茂上涨4.78%,大幅跑赢大盘和板块;②8月1日到8月25日,大盘下跌2.3%,地产板块涨1.63%, 世茂涨11.7%,超额收益十分可观。n 强势原因之一:释放业绩动力足上半年实现营收和归属于母公司净利分别为33.2亿和4.8亿元,分别同比增长81%和75%,超出市场预期。从2010年年报、2011年1季报业绩来看,均保持较高增速,显示公司释放业绩动力十足。n 强势原因之二:多元业态经营已步入良性发展轨道①商业地产开发:合同签约28亿元、17.5万平,分别同比增长19%和90%,均已达到年初目标的30%,销售略显平淡(原因:无新盘、且二季度受重组前遗留的南京住宅项目销售不畅拖累),预计下半年会发力,全年销售额能实现40%增长(厦门项目销售有望带来惊喜、转让酒店项目有望盘活资产提升销售业绩);持有投资性房产面积已达66万平;新开工101万平,施工304万平;截止8月19日,今年以来累计新增储备建面约105万平,分别位于长沙、青岛、济南、天津,地价低廉,盈利前景好;②百货业务:营收同比大增188%,营业利润率达42%(同比上升16个百分点);积极筹备北京工三旗舰店,预计年底前开业;③院线:各门店票房、衍生品、卖品等方面收入大幅提升,收入同比大增超过1000%,预计年底投入运营的影院总数将达到10家。值得一提的是,公司的百货和院线业务培育得非常快,目前均已实现盈利。n 强势原因之三:杠杆低,财务稳健,收益质量超预期上半年期末净负债率仅为33%,居较低水平;扣除预收款后的资产负债率为50%,货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为1.82,显示出较优的资债结构和良好的短期偿债能力;收益质量好于预期:公允价值变动净收益/利润总额仅为1%,大幅低于市场预期,而去年末为17.5%;扣除非经常性损益后的净利润/净利润超过95%。我们认为,由于商业地产项目ROA 普遍大于融资成本,公司较容易通过适当提升杠杆比率来提升ROE。n 强势原因之四:融资需求势必增强市值管理动力

①股权质押比例高:同一实际控制人的第一和第二大股东股权质押比例已分别超92%、88%;②借助信托大手笔融资:单8月份就宣布拟通过信托发行10亿融资金额;③还拟设立规模不超50亿元私募股权基金。融资需求势必增强市值管理动力。n 强势原因之五:国内商业地产已进入繁荣周期,公司的百货和院线业务逐渐成熟有望推升估值

作为A 股当中为数不多的、集商务地产销售、运营于一身的纯商业地产股,公司面临的政策面比“以住宅开发销售或服务为核心业务的地产股”要友好很多。世界发达经济体的轨迹表明,一旦经济体的人均GDP 超越3000美元以上,商业将进入全面发展阶段,2010年,中国的人均GDP 已突破4000美元的关口,就城市层面而言,一线城市人均GDP 普遍已超过10,000美元,商业地产市场的发展势头强劲,另外,很多二三线城市的人均GDP 均已远超4000美元,随着城市化进程的推进,这些城市的商业地产必将得到萌动和加速,进而成为引领未来新一轮行业上升的市场主力。2010年以来,在扼制部分城市住宅价格过快的政策调控下,由于商业地产目前并不在调控范围之内,住宅消费领域中的一部分投资性需求在通胀预期下,势必被挤入商业地产的消费当中:其中,2011年上半年新建商品住宅销售面积同比增长12%,但新建办公楼和商业营业用房销售面积同比增速则达到16.3%,新建商品住宅销售额同比增长22%,但新建办公楼和商业营业用房销售额增速则分别达到28%和36%。另外,公司的百货业和院线业务正逐渐成熟,有望推升估值。我们预计公司11-13年EPS 分别为0.96、1.33及1.69元,测算出RNAVPS 30元,成长好、估值低,维持推荐。