房地产行业:保障性房建设资金趋于落实,政策向合理需求回归

事件:

事件一:5日晚间,住房和城乡建设部在其网站公布消息,确定北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市,133个经济适应住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目,贷款额度约493亿元。

事件二:对于市场传闻“银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷和要求商业银行在房价下跌60%的最恶劣情况下进行新一轮压力测试”,中国银监会5日晚间在其网站做出回应。对此,银监会未明确证实或否认,但重申部分地区银行可据风险暂停发放三套房贷,贷款及首付比例应大幅提高,具体由银行自主确定,同时证实确于5月份进行了全国房价下跌10%、20%、30%的信贷压力测试。

评论:

对事件1,我们认为背景有两个:1、从公布的2010年上半年全国房地产市场运行情况来看,经济适用房累计投资同比下降1.7%,这与中央加强保障性住房建设的指导思想不符;2、虽然各地已公布的2010年保障性住房用地大量增加,但建设资金一直都没有完全落实,尤其是一些财政紧张的地方政府。同时我们认为此次政策的作用有以下四个方面:1、再次体现了政府对保障住房建设的决心;2、缓解地方保障住房建设资金压力;3、为保障性住房建设资金开辟新的来源; 4、从公布的城市来看,既包括北京、杭州等房价上涨快的一线城市,也包括大连、福州等二线城市,还有包头、运城、儋州等三四线城市,覆盖面较广,具有很强的代表性。

对事件2 “银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷”的回应,我们认为:1、此次银监会并未做出正面回应,而是把放贷主动权交给银行,同时提醒其加强风险管理;2、从成交量看,最近部分城市呈回升之势,选择此时表态,银监会向投机投资需求表明其坚决打击的态度。 3、此次银监会再次重申有效满足自住需求,表明政策在向“保正合理需求回归”。

对“要求商业银行在房价下跌60%的最恶劣情况下进行新一轮压力测试”的回应,我们认为:1、表明银行贷款中房地产贷款比重较高;2、公布结果会加强房价上涨(下跌)的预期,因此并未公布测试结果;3、从对房价下降60%作测试的传闻看,房地产贷款为银行较为优质的贷款,银行可以承受较大房价下跌空间。

对行业基本面的判断:到目前为止,房地产行业的基本面与我们中期策略的判断完全一致,基于以上分析,事件一是政府加强保障性住房建设的一项基本措施,符合我们的预期;事件二则表明了政府对房地产调控(尤其是打击投机投资需求)的决心,同时也表明了对合理需求的态度。基于以上分析,我们仍然维持对行业基本面的判断,即更加严厉的政策出台的可能性极低,同时政策将会逐步满足合理需求(包括自住需求和改善性需求);房屋成交量将会逐步回升(但仍难回到前期高点);大多数城市房价大幅下降可能性较小;房地产投资增速不会明显下降,全年保持在18%左右的同比增长;主流房地产上市公司未来2年仍能保持15%以上的业绩增长。继续维持房地产行业“看好”评级。