房地产行业:地方政府救市如期再现,是否叫停已无碍大局

行业事件简述:

扬州财政局、房管局昨日联合出台通知,对个人购买成品住房进行奖励最高奖励合同价款千分之六。7月1日起执行,执行期暂定一年。今日下午3时左右该通知已从扬州房管局官网删除,随后不久该通知再次出现。同时还发布一条关于个人购买成品住房奖励相关问题的说明。解释主要支持成品房,是已具备基本使用功能的住房。俗称“精装修房”。

奖励政策为:对个人新购买的成品住房,建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励;对个人新购买的成品住房建筑面积在90平方米以上、120平方米以下的,对购房人给予所购房屋合同价款5‰的奖励;对个人新购买的成品住房,建筑面积在120平方米及以上144平方米以下的,对购房人给予所购房屋合同价款4‰的奖励。

土地收入锐减,救市动力较强:

本次扬州市对成品住房的奖励,符合我们地方政府救市的预期,此次救市政策表述上更为直白,措施上更为直接,其背后可能是过于惨淡的土地市场。从我们统计的全国77个大中城市土地市场状况来看,今年一季度成交面积与成交金额同比均有50%以上的降幅,3月全国土地市场成交面积与成交金额也创下了34个月以来的新低。

其中扬州市2012年一季度的土地出让金金额较2011年同比下滑72.2%,较2011年4季度环比下滑13.6%。其中住宅用地一季度成交金额同比下滑75.1%,扬州成为土地市场萧条的典型。

政策幅度较小,意义较大此次补贴补贴政策幅度较小,仅为千分之四至千分之六,也根据住房面积,逐级递减。但相较于近期上调普通住房标准减免契税和调高公积金贷款额度等间接放松限购的政策,本次扬州的新政,着力于鼓励成品房的销售,这个政策更为直接,意义也更为重大,显示出地方政府救市比以往更为急切目前楼市成交状况有所转好,回暖趋势明显,现在救市有被叫停的风险但随着未来经济下滑后,这一风险在逐步减小,地方政府救市过关的可能性将大增。我们认为,事实上,补贴政策是否叫停已经无碍政策回暖的大局,只是时间问题。

政策转暖周期,继续坚定买入:

我们判断政策进入转暖的大周期,政策回暖速度和力度取决于经济下滑程度。1季度经济的下滑、小型地产企业的破产加速了政策转暖,土地市场已经比08年三季度还要差,1季度财政收入增速下滑显著将助推地方政府救市。本次扬州政策是否叫停已无碍大局,中央与地方在对地产的态度在时间上即将趋于一致,政策回暖周期将进入实质阶段。政策放松可期,成交量也将持续回升。总体看,房地产行业处于楼市、政策面向好的趋势,我们继续维持买入的年度策略评级,看好地产股。建议买入华夏幸福、阳光城、冠城大通、保利地产、宁波富达、荣盛发展和华业地产。

从扬州政策直接受益的开发商有莱茵置业、首开股份、栖霞建设,其中受益最大为莱茵置业,公司在扬州项目重估净资产占总NAV22%。