房地产行业:量跌价稳,库存高位,行业平稳运行

10月一手房成交环比小幅下降,仍较为平稳。18个城市一手房成交面积环比降7%,同比升38%,高出11年平均水平39%。其中一线城市的表现好于二线城市。18个城市中,南京、南昌成交回暖最明显,10月成交量已经超过11年平均水平2倍。

1-10月累计成交面积同比升30%。

二手房市场降温,成交环比大幅下降。9个城市二手房成交面积环比降19%,同比升94%,较11年均值高26%。1-10月成交好于去年,累计成交面积同比升9%。

房价止涨持平。10月份多数城市成交均价上涨,13个城市中,环比7个上涨,5个小幅下跌,1个持平;同比8个大幅上升,5个下跌。综合各城市整体均价、套均面积、分区成交情况,房价环比以持平为主,但较年初震荡上涨。一线城市中,北、深、沪本月房价止涨持平;多数二线城市本月房价亦较为平稳。

从北京这个样本城市来看,本月新推盘9个,多数楼盘价格较前期微涨。楼盘去化多数在4成左右,不同楼盘之间分化较大。

库存压力仍在,去化时间增加。12个城市可售面积环比降3%,同比升14%。整体去化时间11.6个月,环比升3%,同比降22%。

住建部部长在十八大记者招待会上指出调控不会放松,且受临近年末商行贷款额度紧张进而利率优惠幅度缩小以及房价较年初回升等因素影响,购房者观望情绪渐增;另一方面,今年以来销售回暖及缩减拿地开工等使开发商资金状况好转,降价促销的动力也减弱,预计11-12月销售持续平稳。近期楼市量价平稳,预计短期内政策面将继续保持相对稳定,为板块短期反弹争取到较好的投资环境,我们看好招、保、万、首开、城建、中南、环球、世茂等公司,以及正提速发展的泛海。板块估值大幅提升需成交量和业绩的较好配合,年末成交平稳及一线房价仍存上升压力等或将制约估值提升高度。

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期。