房地产1至10月份行业数据点评:市场见底明显,地产股仍可持有

事件:2012 年1-10 月份,全国房地产开发投资57629 亿元,同比名义增长15.4%,增速与1-9 月份持平。其中, 住宅投资39704 亿元,增长10.8%,增速提高0.3 个百分点,占房地产开发投资的比重为68.9%。

观点:

1. 投资建议

2012 年1- 10 月份房地产行业运行的总体趋稳,国房景气指数16 个月来首次出现上升。房地产投资、土地购置和新开工面积超稳明显,销售保持持续回升,房地产开发资金来源不断有所改善。从各项数据看,基本符合我们去年底对今年的判断,预计:2012 年商品房的新开工面积将下降5%~10%(目前下降8.5%); 2012 年房屋竣工面积增长为15%~20%(目前增长17.1%);2012 年房屋施工面积同比增长为10%~15% (目前同比增长13.3%);2012 年房地产开发投资全年增长为15~20%(目前增长15.4%);2012 房屋销售预计同比增长在5%~10%之间(目前商品房销售面积同比下降1.1%,商品房销售额同比增长5.6%)《房地产2012 年年度策略报告:危机四伏,综合能力新动力新纪元》。我们认为房地产投资已进入“轻行业, 重个股时代”,“一高一低”(高周转、中低端产品)运行模式类公司在调控中已“柳岸花明又一春”,建议对此类公司超配,近有相对收益,中期有绝对收益。重点推荐:招商地产、万科A、保利地产、金地集团、中南建设、荣盛发展等。另外建议积极关注“中西部”的南国置业、名流置业、福星股份、金科股份等。

2. 景气指数已近09 年低点,三季度有望扭转下降的趋势

10 月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.56,比上月提高0.17 点。自2011 年5 月国房景气指数高点103.20 下跌16 个月后(共下跌8.8 个点),10 月房地产第一次出现上升,我们认为三季度国房景气指数有望扭转下降的趋势。

3. 全国房地产开发投资增长见底回升,中西部增长好

2012 年1-10 月份,全国房地产开发投资57629 亿元,同比名义增长15.4%,增速与1-9 月份持平。其中, 住宅投资39704 亿元,增长10.8%,增速提高0.3 个百分点,占房地产开发投资的比重为68.9%。

房地产开发投资总体见底,主要是中西部地区房地产开发投资的增长在回升。1-10 月份,东部地区房地产开发投资32823 亿元,同比增长14.3%,增速比1-9 月份回落0.2 个百分点;中部地区房地产开发投资12395 亿元,增长16.4%,增速提高0.2 个百分点;西部地区房地产开发投资12410 亿元,增长17.5%,增速提高0.4 个百分点。

房地产开发投资增速稳中略降,增速保持在一个合理的水平。从数据看在国家采取的一系列调控政策后房地产市场进入一个合理的发展增速中,这适合我们今年多次的判断即房地产政策稳定,房地产市场稳定,全年房地产市场“不喜不悲”,预计11 月房地产开发投保持平稳。从区域上看,中西部地区的发展仍将有较好空间,房地产发展好于全国平均水平。

4. 新开工面积负增长起稳

1-10 月份,房地产开发企业房屋施工面积538149 万平方米,同比增长13.3%,增速比1-9 月份回落0.7 个百分点;其中,住宅施工面积403203 万平方米,增长10.9%。房屋新开工面积146792 万平方米,下降8.5%,降幅比1-9 月份缩小0.1 个百分点;其中,住宅新开工面积108396 万平方米,下降12.7%。房屋竣工面积58317 万平方米,增长17.3%,增速提高0.9 个百分点;其中,住宅竣工面积46792 万平方米,增长17.1%。

目前房地产市场起稳明显,房屋新开工、竣工和施工面积增速下滑已开始起稳,库存总体上已在下降。

5. 土地购置仍负增长但明显起稳

1-10 月份,房地产开发企业土地购置面积27659 万平方米,同比下降18.0%,降幅比1-9 月份扩大1.5 个百分点;土地成交价款5762 亿元,下降11.8%,降幅扩大0.8 个百分点。

自2010 年以来,房地产开发企业土地购置面积一直保持增长,今年3 月出现的首次负增长,4 月大幅下降, 目前在底部已出现回升。目前企业拿地有所加大,我们认为年底房地产开发企业土地购置面积增长会活跃。

6. 商品房销售持续回升

1-10 月份,商品房销售面积78743 万平方米,同比下降1.1%,降幅比1-9 月份缩小2.9 个百分点;其中, 住宅销售面积下降1.2%,办公楼销售面积增长6.0%,商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额46301 亿元,增长5.6%,增速比1-9 月份提高2.9 个百分点;其中,住宅销售额增长6.6%,办公楼销售额下降0.4%, 商业营业用房销售额增长2.7%。

1-10 月份,东部地区商品房销售面积38651 万平方米,同比增长1.4%,1-9 月份为下降2.3%;销售额28101 亿元,增长6.7%,增速提高3.6 个百分点。中部地区商品房销售面积19930 万平方米,下降0.5%,降幅缩小1.6 个百分点;销售额8861 亿元,增长7.6%,增速提高1.6 个百分点。西部地区商品房销售面积20162 万平方米,下降6.3%,降幅缩小2.5 个百分点;销售额9339 亿元,增长0.9%,1-9 月份为下降1.6%。

10 月末,商品房待售面积33048 万平方米,比9 月末增加378 万平方米。其中,住宅待售面积增加287 万平方米,办公楼减少32 万平方米,商业营业用房增加95 万平方米。从上述数据可知,目前销售市场在有上升趋势,我们预计年底销售同比增长仍会有所上升。

7. 房地产开发资金来源持续改善

1-10 月份,房地产开发企业本年到位资金76397 亿元,同比增长11.6%,增速比1-9 月份提高1.5 个百分点。其中,国内贷款12106 亿元,增长14.7%;利用外资337 亿元,下降52.8%;自筹资金31515 亿元,增长11.7%;其他资金32440 亿元,增长12.0%。在其他资金中,定金及预收款20337 亿元,增长16.1%; 个人按揭贷款8075 亿元,增长19.5%。

目前房地产企业资金状况有进一步改善的表现,销售回升带来的回款增加仍可期待。