华业地产东方玫瑰家园项目调研纪要:销售符合预期,结转保障业绩

东方玫瑰家园体量大

东方玫瑰家园总占地面积约32.2万平方米,总建筑面积约101.5万平方米,可售建筑面积约79万平方米,其中住宅建筑面积约63万平方米,商业建筑面积约13万平方米,容积率3.12,绿化率不低于35%。东方玫瑰家园分四期开发建设(不含A1和A2两栋楼,两栋楼共计566套房源,地上可售建筑面积4.42万平方米),一期建筑面积31.96万平方米,2010年5月开工建设,2011年4月开盘预售,2012年12月竣工交付;二期建筑面积22.83万平方米,2011年5月开工,预计2014年12月竣工交付;三期建筑面积26.12万平方米,计划2012年5月开工,2014年12月竣工交付;四期建筑面积10.77万平方米,计划2013年1月开工,2015年12月竣工交付。

东方玫瑰家园销售符合市场预期

2011年4月份以来,东方玫瑰家园陆续推出A4#、A5#、A6#、A7#和A9#等5幢高层住宅,共计1478套房源,建筑面积12.18万平方米。其中A4#住宅楼因前期“蓄客”较好,且多为中小户型,开盘两日去化率约48%,成交均价约16000元/平方米。但因A9#等住宅楼推出并降价促销而销售放缓,目前约成交500套,去化率约58.89%;A9#住宅楼成交均价约15000元/平方米,目前约成交150套,去化率约67.87%;A6#和A7#住宅楼成交均价均为15700元/平方米,目前分别约成交36套和19套,去化率分别违33.03%和18.81%;A5#住宅楼虽取得预售许可证,但由于是精装修住宅,定价相对较高,均价约24000元/平方米,目前无成交。整体来看,在严格调控的背景下,东方玫瑰家园销售取得较好业绩,新推房源综合去化率达到47.7%,基本符合市场预期。

降价销售惹风波,补偿安抚是出路

8月份以来,东方玫瑰家园加大优惠促销力度,推出了8.1折、最低14500元/平方米的特价房,引发前期业主不满,并进行“维权”,在一定程度上影响了公司营销策略。为此,公司制订了四条“补偿安抚”措施:一是按照购房总价的5%送物业费和车位费;二是以8折优惠购买车位,再直接冲抵折后购臵款;三是冲抵再购或新推荐成交购房款5%;四是无约束无条件换房和退房。经过积极的协商,大部分前期业主与公司达成“补偿”协议,在一定程度上有利于稳定业主和后续销售。

毛利率较高,对公司业绩贡献大

东方玫瑰家园平均楼板价约3465元/平方米,假设建安成本3000元/平方米(含利息费用),总成本6465元/平方米。若东方玫瑰家园平均售价14000元/平方米,则整体毛利率约43%(未考虑了土地增值税),处于行业较高水平。由于公司以竣工备案作为结转收入的依据,东方玫瑰家园项目将逐步结转,对公司业绩贡献较大。预计东方玫瑰家园2011年可结转收入14亿元,贡献毛利6亿元。若按照2010年净利润率来测算,东方玫瑰家园预计贡献净利润1.8亿元,增厚2011年每股收益约0.28元。