2011年1-2月房地产数据点评:市场料将回落

事件

3月11日,国家统计局公布2011年1-2月全国房地产数据。

评述

1-2月份,全国房地产开发投资4250亿元,同比增长35.2%,较上年同期提高4.1个百分点,高于2010年全年33.2%累计值,房地产投资好于预期。新开工方面,开发企业趋于谨慎,为1.9亿平米,同比增长27.9%,较上年同期下滑10.2个百分点,后期供应将随调控的深入而萎缩,这为未来房价提供支撑。施工29.1亿平米,同比增长39.0%;竣工0.7亿平米,同比增长13.9%,其中,其中,住宅竣工0.5亿平米,增长12.1%。

1-2月份,全国商品房销售面积0.8亿平米,同比增长13.8%,较上年同期下滑25.6个百分点,但仍然高于去年全年累计值。为规避2月份的政策调控,1月份出现大量新房集中成交现象,这导致1-2月销售增速好于预期。国八条之后,一线城市销售量环比降幅均超过六成,二线城市也出现不同程度下滑,预计3、4月份销售同比增速仍将呈现下滑态势。

1-2月份,全国商品房销售额5242亿元,同比增长27.4%,商品房均价6437元/平米,同比上涨11.9%,随着严厉限购措施在国内35个城市推行,急于资金回笼的开发企业将以打折促销等方式实行价格优惠,预计投资投机需求迅速得到遏制,未来房价涨幅将逐渐回落。

1-2月份,开发企业资金来源12173亿元,同比增长16.3%。其中,国内贷款2679亿元,同比增长7.7%,较上年同期下降了41.1个百分点,但占资金来源之比达到22.0%,高于2010年17.3%累计值,这主要是因为1-2月属银行放贷高峰期,预计开发贷占比将逐渐回落;自筹资金4184亿元,同比增长21.4%;定金及预收款3154亿元,同比增长28.9%;个人按揭贷款1280亿元,同比下降11.3%,占资金来源之比10.5%,较上年同期下降3.3个百分点,限购与首付比例大幅提高双重因素下,预计按揭贷占资金来源之比将进一步出现回落。

严厉政策调控下,未来房价涨幅趋缓将是一个大概率事件,不排除个别城市出现系统性下跌可能性。目前主流地产股2011年PE普遍处8-10倍,具备很好的安全边际,但支持行业趋势性上涨的催化剂还没有出现,维持行业“标配”评级。个股选择上,建议关注“X+地产”类别公司,如中润投资(黄金+地产)、华丽家族(疫苗+地产)、中天城投(煤锰矿+地产)、建发股份(贸易+地产)。