房地产行业:限购令扩散至地级市,调控深化

事件:无锡2011年2月22日出台新政细则。

宁波2011年2月22日明确新政细则。

银川2011年2月14日发布限购令。

新政扩至地级市,调控政策严厉:

根据新国八条政策的要求,截止至2月22日,全国共有17个城市下发或调整楼市限购措施,值得注意的是,与要求限购的36个城市(直辖市+计划单列市+省会城市)不同的是,无锡成为全国首个根据新政内容出台限购令的地级市。我们在1月26日新国八条颁布之后,提出限购城市将呈现全国化趋势的观点得到兑现,而扩至地级市进展,也充分说明此次调控的强度与政府的决心。目前关于到底有多少个城市将实行限购的说法不一,官方也未给出统一口径,而市场传言住建部已初步拟定第三批“限购令”名单,未来调控政策将进一步得到细化,或针对二线城市及交易活跃的三线城市。

限购力度普遍低于京版,无锡引入公积金政策调整:

无锡限购的核心有:1.对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其售房;2.拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其售房;3.无法提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其售房。

宁波限购规定能否新购住房,主要看两个条件:1.户籍;2.截止购房之日,家庭已拥有住房套数。本地户籍居民在截止购房之日只拥有一套住房,可新购一套住房;如已拥有2套及以上住房,则不允许新购住房。自购房之日起拥有2年内累计纳税1年以上或社保缴纳证明的非本市户籍无房居民,可新购一套住房。

银川限购规定,本市已拥有2套及以上住房的本市居民限购第3套住房(人均住房建筑面积低于43平米的除外),对在本市拥有1套住房的非本市居民限购第2套住房。

成交萎缩已成趋势:

随着1月26日“国八条”的推出,各地新政陆续出台。目前来看,基本均符合“国八条”基调,多以户籍为限购基准,严厉程度适中,但政策的叠加效应在逐步释放。我们认为,各地限购新政的推出,将有效的遏制前期高涨的成交量,对于部分房价上涨过快的城市,价格也会得到遏制,但开发商资金状况仍然很好,大幅调价的可能性不大。

行业进入“冰冻”期:

维持行业“中性”评级。1.短期来看,全国将有更多的城市出台新政,并逐步推向二三线城市,行业将持续处在冰冻期,成交量大幅萎缩已成趋势;2.由于房价的持续高位和通胀压力的上行,未来政策的持续调控和货币资金继续收紧,使得行业整体不具备趋势投资的机会;3.从估值角度看,板块处于低位,但房市新一轮的调控,使得板块将长期低迷,“跌完估值跌业绩”将会在下半年出现。我们认为,量价均有一定幅度的回落后,可适当参与板块修复行情。目前,我们继续看空地产板块,不建议参与个股阶段性反弹。