房地产行业动态点评:央行意外降息,将利好房地股走势

事件: 央行在21日晚间宣布,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

点评:

央行此次降息,是继2012年7月份以来的首次降息,为市场带来惊喜。同时,此次降息是采取非对称方式下调贷款和存款基准利率,贷款基准利率的下调幅度大于存款基准利率;存款利率浮动区间上限由基准利率的1.1倍扩大至1.2倍;对存贷款基准利率的期限档次也进行了简化和合并。这表明,利率市场化进一步推进;同时未来继续的量宽操作可能出现。

对于房地产行业,无论从开发商还是购房者来说,都将带来实质性优惠,将直接提升行业基本面及行业景气度,相信降息的利好因素将在股市上有所表现,从而刺激房地产板块行情走势。我们对未来几个月的地产股行情相对看好,建议投资者积极关注。

首先,房地产行业为资金密集型行业,开发商除了自筹资金外,大部分开发资金来源于银行贷款及其他金融机构的贷款。央行下调利率,将直接降低开发商的利息支出,减少开发成本;再加上其他政策或指导性操作,将更大地缓解房企融资问题。

另外,对于购房者来说,降息相当于直接降低购房成本(房价打折),叠加之前的政策优惠,更多的购房需求将被释放,楼市销售可望提升。例如,本次降息,商业房贷客户五年以上贷款基准利率调整为6.15%,较此前的利率下降0.4个百分点;住房公积金客户五年期以上个人住房公积金贷款基准利率则由此前的4.5%降至4.25%。按照商业房贷100万元(基准利率)按20年等额本息还款计算,降息前月供为7485.2元。此次降息后,月供将降至7251.12元,每月减负234.08元,全年可减负2808.96元。而对于公积金贷款60万元,分20年期还清,同样是等额本息还款,月供能减少80.49元。

事实上,政府救市意向早已相当明显。前期的房企再融资开闸;14年下半年以来陆续的地方解除限购政策得到默许;“930政策”中,央行同意购房者还清房贷后再购房,贷款能按照首套房优惠执行;部分地方的公积金新政、购房补贴或税率优惠等。此次宣布降息,将进一步刺激需求的释放,提升行业景气度。

投资建议:房地产板块当前估值水平仍维持在历史上的底部区间,相信降息利好将对地产股股价有所刺激。叠加沪港通的开闸,低估值蓝筹再次受到市场关注。我们看好未来几个月房地产板块的行情走势,投资者可积极关注。