房地产行业:周成交环比回升,库存继续增长

策略:本周上证综指和深证成指分别上涨2.01%、2.29%,申万地产指数上涨0.95%,在28 个一级行业中排最后一位。由于上周受端午节假期影响成交大幅下降,本周我们统计46 个城市商品住宅成交面积386.1 万平方米,较上周环比增16.3%,同比下降20.2%,同比增速较上周回升13.3 个百分点。

截止至6 月上旬,今年房地产信托发行562 个,较去年同期的443 大幅增长,但发行规模同比仅增0.3%,增速较一季度的27.5%大幅下降。平均发行利率小幅上升15bp 至9.71%,仍维持在10%以内的较低水平。

由于经济的触底企稳以及地产相关政策预期基本已出台,我们认为未来政策面将趋于稳定,影响地产股走势的核心因素逐步从政策预期转变为基本面。

我们预计6、7 月销售同比增速仍呈继续下降的趋势,库存继续上升,主要是由于2013 年6 月销售面积和金额环比分别增长31%和24%,而我们统计的46个城市6 月前2 周销售仍环比大幅下降。预计6 月房地产数据仍将呈继续探底的过程。但我们倾向于认为这个底不会很深,并且持续时间较短,暂维持行业“同步大市-A”的投资评级。推荐组合:华业地产、华夏幸福。

要闻点评:1.1. 5 月地产数据点评:新开工增速低位回升,销售继续探底。5 月房地产主要数据仍延续今年以来持续下行的趋势,房地产投资增速由4 月的16.4%下降至14.7%,房地产销售也呈继续探底趋势。但房屋新开工面积增速已开始逐月回升。我们预计6 月房地产数据仍将呈继续探底的过程。(详见正式报告)1.2. 定向降准难以惠及房地产。本次降准金额仅500 亿,对房地产行业的影响非常小;另一方面央行、银监会均在避免资金向房地产、融资平台及“两高一剩”行业转移,我们预计全面宽松的可能性较低。

1.3. 华夏幸福:入驻任丘,战略性锁定京津冀优质资源。继上月保定园区后,公司继续深耕环北京150 公里半径区域。目前环北京区域委托面积已接近1300平方公里,战略锁定较大面积的环首都经济圈区域稀缺资源。维持买入-A 评级。

成交:一、二手房成交均环比回升,库存继续增长(1)一手房:上周受端午节假期影响成交大幅下降,本周我们统计46 个城市商品住宅成交面积环比回升,一、二、三线城市成交均有所回升。本周住宅合计成交面积386.1 万平方米,较上周环比增16.3%,同比下降20.2%,同比增速较上周回升13.3 个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积均环比回升,一、二、三线城市环比分别增长19.3%、17.0%和12.1%,同比仍分别下降24.3%、18.3%、22.4%,同比增速较上周回升13.8、13.0 和13.7 个百分点。

(2)库存:各城市去化周期继续上升。一手房可售套数149.0 万套,同比/环比变动+17.2%/-7.4%,根据月销售数量统计去化周期为15.9 个月,较上周下降0.7 个月,较去年同期增加5.4 个月。库存环比回落主要是由于宁波调整统计口径,剔除宁波的影响,库存同比/环比变动+15.6%/+1.1%。分城市来看,一二三线城市库存同比增22%、22%和36%,需去化10.4、15.4、23.1 个月,同比分别增4.2、4.1、9.2 个月,其中北京、深圳去化周期分别为15.4 和15.4 个月。

(3)二手房:16 个城市二手房周成交面积92.2 万平方米,环比回升30.9%,同比仍下降14.8%,同比降幅回升38.4 个百分点。

流动性:央行周净投放1040 亿,货币市场利率维持低位。

风险提示:房贷大幅收紧,房地产企业再融资受阻,经济增速下滑超预期。