房地产行业报告:央行启动降息 地产股率先获益

事件:

中国人民银行决定,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

观点:

1. 降息更有利于降低购房者的购房费用。

这次央行降息力度很大,国家直接目的是刺激宏观经济,但率先间接地利好房地产业。此次是继2012年7月6日降息以来的首次降息并且降息幅度之大,时隔二年将对市场产生较大的影响。此次降息将降低了房地产开发企业开成成本和购房者的购房费用,将对房地产行业产生很大的利好影响,尤其是在心理的影响更为突出。从具体上看,此次降息对购房者的影响更大,五年以上利息下降为0.4个百分,相当于银行贷款利息的94折。如果按100万的贷款计,降息后每月均少还200元以上。由于此次降息有一个特点,注重短期和长期贷款费用的下调,但对一至三年期的贷款降息只降了0.15个百分点。对房地产开企业来说,一年内的短期资金成本将会得到有较大改善,但一至三年期的资金成本虽有改善但改善的力度要较小些。截止三季度我们观察的152家房地产上市公司长期借款为6903亿元,短期借款为1603亿元。

2. 降息将促进商品房销售回暖的持续。

今年以来国家针对房地产的政策持续放松不断,限购政策全面放松和限贷政策的放松已推动房地产销售的回暖。10月份的房地产销售出现大幅的上升,我们认为此次降息会缓和楼市的低迷态势,并且将促进销售回升的持续。预计12月份在房地产开发企业推盘力度加大的配合下,此次降息必然会使销售出现一波年底翘尾高潮。

3. 股价会在震荡中慢牛走高。

由于降息对房地产企业和购房者形成利好,将推动房地产股的上升。从历史数据看,2008年首次下调贷款利息市场首日上证指数表现为跌2.90%,房地产指数(申万)下跌下调4.60%,一个月指房地产数涨9.66%;2012年首次下调贷款利息市场首日上证指数表现为跌0.51%,房地产指数(申万)下跌下调0.06%。我们认为此次降息的效应的释放也会需要一个过程,房地产上市公司股价短期仍将震荡,震荡中慢牛走高,建议标标配。在2014年下半年我们也一直不断地、明确地推荐的房地产股投资途径是三条线,建议关注:一是具备反周期能力的企业(信达地产);二是享受区域发展战略的京津冀和福建地区企业(华夏幸福、荣盛发展、阳光股份和金融街;厦门国贸、建发股份、泰禾集团、大名城、阳光城);三是龙头企业(万科、招商地产和保利地产)。