房地产行业研究周报:政策空窗期提升估值水平

新房成交情况

北京成交上升,深圳、上海均有下降。北京成交22.3万平米,环比上升11%;上海成交44.9万平米,环比下降12%;深圳成交5.5万平米,环比下降55%。三市去化周期分别为7.3、2.5和3.8个月。

二、三线成交量下降城市仅有5个,占比19.2%。成交量上升幅度最大的是海口和福州,达到800%和340%,此外哈尔滨、成都、重庆和大连的成交增幅也超过100%。成交量降幅较大的是天津、厦门和包头,幅度分别为-43%、-19%和-17%。

二手房成交情况

北京成交36.3万平米,环比上升118%,工作日日均成交环比上升12.3%;天津成交16.2万平米,环比上升237%,日均成交环比上升35%;深圳成交13.6万平米,环比上升506%,日均成交环比上升142%,较9月份日均成交量有41%的降幅;杭州成交3.6万平米,环比上升20%。

均价方面,天津、深圳分别环比上升4%和29%,杭州环比下降1%。

土地市场

北京本周无推出无成交;上海推出11宗41万平米,成交2宗19万平米;深圳无推出无成交。

本周大连推出量再次居前,推出3宗42万平米,推出量最多的是成都和宁波,分别推出10宗52万平米和3宗52万平米;成交方面成都和西安相对活跃,分别成交9宗45万平米和6宗41万平米。

新开工依旧高速增长

9月份商品房新开工1.46亿平方米,环比上升15%,同比增长44%。1-9月累计增速为63%,环比1-8月累计增速下降3个百分点。新开工依旧保持高速增长,表明开发商对市场预期仍较乐观。

保障性住房占新开工比率约为26%。根据建设部披露,1-9月份,保障房和棚户区改造开工达到520万套,占年度计划580万套的90%。假设每平米保障性住房的面积为60平方米,则这部分开工量为3.12亿平方米,约占全部新开工面积的26%。

政策观察期内估值有望提升

近期成交量虽有下滑,但没有出现明显萎缩,表明购房者预期没有因新一轮政策而变得十分悲观,因为四月份的调控虽导致市场经历了近三个月的低迷,但市场随后又走出了新一轮复苏,这样“狼来了”的故事反复出现,会削弱购房者对房价下跌空间的预期,也使成交量并没有出现深层次调整。

目前全国新一轮调控和各地方细则基本出尽,在房产税出台以前市场或表现为政策空窗期,地产股估值水平有望提升。

投资策略

重点关注推盘节奏科学和销售回款明显回升的万科和保利地产,以及基本面受政策环比影响较小,且估值水平可随板块同样回升的北京地产股,因为北京在四月份已经暂停第三套房贷,并且限制异地购房贷款及购房套数,冠城大通、华业地产、北京城建、首开股份和金融街等公司的经营受新一轮政策影响较小,建议重点关注。