房地产行业周报:5月份成交量有望超预期

投资要点:

市场成交量。上周(5月第2周),市场成交量环比提升明显,30个城市共成交432.285万平米,环比增加27%,26个城市环比上涨,仅天津、福州、汕头、贵阳下降。

5月前两周平均成交量环比4月份周均增加13%,其中一线城市较高,增加24%。较上年同期增加32%,年初至今共成交5817万平米,较2011年同期减少8%。

12个城市库存7994万平米,环比下降0.4%,去化周期环比下调0.51个月,至12.95个月,去库存继续加速。

行情分析。上周的行业信息相对集中,影响较大的为:4月份经济数据、4月份行业运行数据、下调存准率,对后期行业基本面有一定影响,在整体政策取向无法实质性转变之前,量价仍将是影响地产股走势的主导因素。我们维持原先的判断,价稳量升趋势仍将延续。

一季度宏观经济增长压力已较明显,而四月份从工业增加值角度看,经济放缓仍在加深,而CPI已相对可控,货币政策适度宽松在市场预料当中。另一方面涉及到地产政策取向,4月份新开工量继续下降,单月开发投资增速大幅降至10%以下,结合经济基本面,后期超预期的政策加码可能性不高,而地方城市的微调仍将延续。

下调存准率时点慢于市场预期,单次产生的影响也比较有限,但降准周期展开已基本形成共识,信贷方面宽松,一是可促进市场成交量,因目前自住型需求占比还在增大,二是市场资金宽裕可缓解开发企业业绩下滑压力,虽然开发贷款方面仍比较紧张,但批转时间可大大缩短,市场可供量增加,则需考虑开发商较强的融资能力,而从公司年报及一季报看,财务费用增加是影响业绩的主要因素。

后期供应量增加,部分城市价格小幅反弹的趋势较难持续,但市场对降价的预期在减弱,需求实质性释放,开发商降价的幅度可能不大,而成交量提升可能超出预期。

板块分析。14日上海限购政策推出新规,相比以前力度有所加大,目前成交热度较高,对市场影响不会很大,后期走势仍需观察。

上周地产板块上涨3.17%,上证综指下降2.33%,板块获利回吐的压力较明显,预计在短暂回调后,仍将受到成交量带动,个股推荐:保利地产、万科A、鲁商置业、荣盛发展。