房地产行业周报:成交平稳走量,多地政策微调

本周平安观点:十一月成交超预期,主要原因在于十月成交旺盛带来的备案延后效应,受供应减缓和住房按揭贷款持续收紧的影响,判断进入十二月后成交量将逐步下行,下行趋势将延续到明年上半年,三四线城市的需求危机和一线城市限购收紧和资金成本上行压力对需求的延滞将是明年上半年成交面的两大风险。本周政策面先后出现武汉收紧限购和徐州放宽限购政策的不同取向,反应出不同地区在成交和调控上的差异。接近年底,各地根据年内房价涨幅和成交情况修正原有调控政策的行为还将继续。央视新闻对土增税的强调我们认为反映出新政府对税收工具的重视,清缴土增税属历史遗留问题,由于开发商已普遍计提,全面清缴将主要影响现金流量表而非损益表,考虑到目前开发商普遍较好的现金情况,即便全面清缴土增税对开发商现金流的影响有限,但将对板块投资造成一定压制。我们依旧推荐符合三中全会改革方向的国企改革和土地改造两条投资主线,主要标的为深振业,深天健,中粮地产,格力地产。

本周成交:成交环比持平:本周重点跟踪城市整体成交47790套,环比持平,同比增长1%,高于全年周均值(42629套)12个百分点。其中一线城市环比降2%,二线城市环比降3%,三线城市环比升18%。上门量在3.5万左右徘徊。11月11号-11月17号上门量为3.2万,环比回落15%,较前四周均值下降11%,高于年内均值(3.0万)6个百分点,较年内低点(2.18万)增长47.6%,低于年内高点(6.16万)47.8个百分点。一手商品房11月日均成交:环比涨幅继续收窄。截至11月23日,11月重点城市日均成交套数环比10月上升2%,同比持平。其中一线城市环比降2%(同比降16%),二线城市环比升4%(同比升7%),三线城市环比降1%(同比降6%)。土地市场:延续月初以来回暖势头。本周华夏幸福6910万元竞得香河地块,1.69亿竞得沈阳地块;格力地产4.54亿竞得重庆地块;华发58.6亿竞得珠海地块;首开18亿竞得北京地块;阳光城22.16亿竞得杭州地块;万科15.1亿竞得杭州地块。本周20个主要城市成交面积223万平方米,环比上升16.15%,较前四周均值上升13.05%,高于年内周均值(163万平)36.6个百分点。11月前三周周均成交231万平米,环比10月周均上升85.6%。

一周行业动态:事件:本周统计局公布10月70个大中城市住宅销售价格数据。平安观点:环比价格涨幅趋缓:环比涨幅略有收窄,70个城市平均涨幅为0.7%,较9月收窄0.2个百分点。4个一线城市平均涨幅为0.9%,较9月收窄0.5个百分点。一线城市环比涨幅收窄一方面是由于前期基数不断提高,另一方面监管层对项目价格进一步加强了预售审批,使环比涨幅受到抑制。同比价格高位坚挺,一线城市再次进入调控密集期:虽然环比涨幅不断收窄但前期累计上涨使同比保持高位,10月一线城市平均同比上涨21.0%,二三线城市分别上涨10.8%和7.6%。一线城市房价继9月份站上20%的平台后,本月再次创新高。目前一线城市由于面临较大的房价调控压力,四季度收紧了高价商品房预售审批条件,再次扰动新房供应,使四季度成交受到一定影响。但目前大部分二三线城市房价表现较为平稳,我们判断全国性收紧政策的出台概率较小。

事件:国务院决定整合不动产统一登记职责。平安观点: 统一登记部门有助于信息基础确立。此次会议明确国土部作为统一登记部门,有助于不动产信息基础确立。 房产作为不动产的主要部分,登记信息建立和房屋价值评估都将是房产税开征的必要技术前提。在目前核心一二线城市房价高企,推行不动产制度会引发市场对房产税开征的再次预期。但我们判断政策落地尚需时日。从技术角度而言,不动产登记推行并不难以实施,但由于各部门在统计口径和结果上的统一需要时间整合,如国土部的统计口径为占地面积,而住建部统计口径多为建筑面积。同时,不动产登记的具体时间表也尚无准确消息,不动产登记的发证和管理也缺乏相应法律基础,因此我们判断全面性推开房产税尚需时日。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。