房地产行业:年报行情遭遇货币紧缩

新房市场:销量普遍上涨,价格涨跌互现

销量:受上周备案数据滞后影响,本周全国楼市新房成交量统计数据普遍上涨。中指院监测的32个城市中21个城市成交量环比上涨,14个城市涨幅超过20%,占比约四成,其中3个城市涨幅超过70%。重点城市销量指数环比上涨18%,比10年均值高22%,比09年均值低10%,比08年均值高92%。本周一线城市环比上涨11%;二线城市环比上涨23%。

价格:本周全国房价涨跌互现。中指研究院监测的30个统计城市16个出现环比下跌,约占一半。多数城市价格稳定,80%的城市价格环比波动在10%以内。重点城市房价指数整体环比下跌2%,一线城市上涨6%,二线城市下跌7%。重点城市最新房价指数,比10年均值下跌2%,比09年均值上涨41%,较08年均值上涨55%。

库存:本周重点城市可售量以跌为主。一线城市库存指数下跌2%,为103;二线城市与上周持平,为116。本周监测的库存消化周期指数受杭州可售量统计范围扩大的影响,上涨2%,达到88。

未来成交展望:再过两周即将进入春节假期,预计近期成交价量波澜不惊。

二手房市场:销量普遍上涨,价格涨跌互现。本周销量普遍大幅上涨。其中,北京环比48%;深圳环比88%;天津环比58%;杭州环比65%。本周房价涨跌互现,波动较小。其中,天津环比上涨1%;杭州环比下跌1%。

投资建议:年报行情遭遇货币紧缩。今年央行对各商业银行的信贷控制较往年更为严格,而上周五央行再度上调存款准备金率将进一步影响银行短期放贷能力。去年四季度开始,银行房贷额度已现紧张,二手房贷款申请被大量顺延到今年初才发放。由于今年的房贷额度更趋紧张,银行普遍酝酿取消首套房的利率优惠政策,以保证有限额度下的利润最大化。

对于首套臵业而言,从85折利率上调到基准利率,相当于加息4次;对二次臵业,信贷额度的紧张同样意味着放贷时间的延期。假设房贷优惠取消,则贷款购发者目前的利息负担已经达到2007年9.27政策出台前的高峰水平。

年初以来,地产股表现较为强势,主要得益于短期政策面相对平静和地产股估值修复要求。然而,央行短期内可能再度上调存款准备金率,且国内农产品价格的加速上扬和国外大宗商品的恢复上涨,可能使1月份CPI创出去年以来的新高,1-2月加息的市场预期再度增强。由此可见,市场对于信贷政策紧缩的担忧,可能制约板块短期的反弹高度,因此建议投资者仍把握逢低介入的投资策略,可以重点关注年报业绩较好的华侨城、冠城大通和金地集团。

风险提示:楼市第三轮调控政策严厉程度超预期。