房地产行业:单月成交环比改善,按揭环境略有好转

事项:统计局公布2014年1-5月全国房地产开发和销售情况,房地产开发投资额3.1万亿,同比增长14.7%。新开工面积6.0亿平米,同比下降18.6%。商品房销售面积3.6亿平米,同比下降7.8%。土地成交价款2954亿元,同比增长8.7%。

平安观点:

单月成交环比改善。受推盘回升影响,5月单月销售面积和销售额分别为8361万平和5367亿元,环比分别上涨10%和6%,但同比仍下降10.6%和10.8%。前5月累计成交销售面积和销售额分别为3.61亿平米和2.37万亿,同比下降7.8%和8.5%,降幅较前4月进一步扩大0.9个和0.7个百分点。我们认为尽管近期部分城市适度松绑调控,央行和银监会亦发声支持首套房信贷,但在楼市看跌的预期下,购房者入市动力不足,同时按揭利率亦未见下滑,预计前6月成交同比降幅仍将进一步扩大。价格方面,5月百城房价环比下跌0.32%,但5月新开盘去化率(60%)环比4月仅上升1个百分点。在购房者悲观预期下,若房价调整未能触及其心理价格,或将进一步恶化市场预期,对于开发商来讲,要想度过严冬,未来准确的销售和定价策略变得尤为关键。

新开工同比降幅收窄,投资增速延续下滑。前5月新开工面积6.0亿平米,同比下降18.6%,降幅较前4月进一步收窄3.5个百分点,其中5月单月新开工同比下降7.9%。累计竣工面积3.1万平,同比增长6.8%,前4月为下降0.3%。受新开工同比下滑和竣工同比增长影响,5月末施工面积增速较前4月回落0.8个百分点至12%。5月土地市场有所回温,单月土地购置面积环同比上涨38%和1%,前5月累计同比下降5.7%,降幅较上月收窄2.2个百分点。我们判断在成交不振、开发信贷紧张和地价高企的背景下,谨慎拿地仍是现阶段开发商的最佳选择,预计未来土地市场量价将有所回落。受施工面积增速下滑影响,前5月房地产投资增速较上月进一步下滑1.7个百分点至14.7%,考虑到去年6月为全年投资峰值,预计投资增速仍将进一步回落。

个人按揭贷款略有好转。前5月房企到位资金4.67万亿,同比增长3.6%,较前4月回落0.9个百分点。定金及预收款同比下滑8.4%,降幅较前4月扩大0.6个百分点。值得注意的是,个人按揭贷款同比下降1.2%,降幅较上月收窄1.9个百分点,草根调研亦了解到目前银行按揭放款速度已有所加快,同时近期继续上月央行要求加快按揭贷款审批后,近期银监会亦发声支持首套房信贷,预计未来个人按揭贷款环境或将进一步改善。

投资建议:尽管5月成交和个人按揭贷款环比已所改善,但按揭利率仍未见下行信号,叠加市场看跌预期下,购房者入市意愿不足,预计短期基本面仍难见明显改观。投资方面,在房地产成交调整仍未结束的背景下,短期板块投资仍缺乏趋势性机会,仍推荐估值处于低位,资金相对安全且土地储备较充足、具有自救能力的龙头房企:万科,保利,招商。

风险提示:量价萎缩幅度超预期,需求修复时间过长导致基本面持续恶化。