首开股份:加快转变发展方式,发展潜力逐步增强

公司营业收入增长,净利润下降。2013年归属母公司所有者净利润为12.89亿元,同比降低20.3%;营业收入为135.01亿元,同比增长6.51%;实现归属于上市公司股东的净利润12.89亿元,比上一年较少20.3%,基本每股收益为0.57,同比降低53%。截至2013年末,公司总资产921.17亿元,归属于上市公司股东的所有者权益139.55亿元,分别比上一年增长29.99%和6.87%,全年销售面积140.9万平米,合同签约金额185.8亿元,综合销售均价1.32万元/平米,全年结转各类房地产项目面积106.61万平米,同比增长2.19%。

公司加强房地产开发力度,以提高去化率为主要目标。公司全部开复工面积达845.8万平米,同比增长6.3%,其中住宅开复工面积594.9万平米,同比增长2.2%;公司完成新开工面积174.4万平米,同比下降18.4%,其中住宅新开工面积110.5万平米,同比下降35.6%;公司完成竣工190万平米,同比增长58.7%,其中住宅竣工137.6万平米,同比增长76.2%。截至2013年末,北京内共有24个在建项目以及拟建项目,首开煕悦山一期以及首开国风美唐一期已经竣工,京外地区共有24个在建项目以及拟建项目,苏州班芙春天项目已经竣工,公司全年新推盘面积为136.6万平米,其中京外新推盘面积有大幅增加,主要原因是京外拓展多个项目进入销售期。报告期新开工面积下降的主要原因是一方面公司2012年拿地较少,一方面公司2013年销售策略以现有项目去库存化为主。竣工面积增长较大的原因是根据开发进度,京外项目竣工面积大幅增加。

公司各项主营业务稳健发展。2013年公司的房产销售业务收入为125.48亿元,占主营业务收入的93.16%,其余为土地开发转让业务以及酒店物业经营。其中房产销售和酒店物业经营等营业收入分别较去年增长2.26%和1.45%,土地一级开发补偿收入同比大幅提高,增长10.63倍。公司通过逐渐的积累,现拥有50处持有型物业,包括了中高档酒店及酒店式公寓,办公写字楼等,可供出租建筑总面积达34.6万平米,主要分布于北京,少量位于江苏深圳等京外城市,全年实现租金收入约3.3亿元,平均出租率高达97%。

结论:公司总体发展战略是是协调发展房地产开发和持有型物业两大业务结构,但由于2013年整体毛利率下降,投资收益下降等原因,导致了公司的净利润指标同比有所下降。为了确保公司在2014年业务保持良好增长,公司将继续加大战略执行力度并且把营业成本和资金成本控制在合理范围内。公司2013年销售良好,2014年业绩将稳健增增长。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别为148.92亿元、193.6亿元和222.64亿元,每股收益分别为0.68元、0.99元和1.22元,对应PE分别为7.37、5.05和4.09,维持公司“推荐”评级。