地产行业周报:楼市表现平淡,土地成交溢价率回落

本周平安观点:本周成交环比下降26%,同比下降33%。在成交持续不振的情况下,5 月末15 个主要城市库存环比上升5.1%,去化周期进一步拉长,同时在楼市看跌的预期下,购房者入市动力不足,进一步压制短期成交。随着传统淡季来临,行业基本面或将迎来最差的时刻。投资建议方面,尽管从此前李克强总理赤峰讲话来看,政策存在进一步定向宽松预期,但短期基本面仍难走出羸弱的困境,仍建议关注具备相对收益基础的大白马:万科,保利,招商。

本周成交:成交环比大幅回落。本周重点跟踪城市整体成交29212套,环比下降26%,同比下降33%,低于2014全年周均值(33931套)13.9个百分点,低于2013年周均值(43061套)32.2个百分点。其中一线城市环比降37%,二线城市环比降20%,三线城市环比降43%。上门客户购房意愿指数环比延续下降。5月26日-6月1日上门客户购房意愿指数为90.4,环比下降8.4%,较前四周均值降16.8%,低于2013年均值(131.5)31.3个百分点,低于2014年均值(103)12个百分点。一手商品房6月日均成交:环比大幅下降。6月重点城市日均成交套数环比5月下降22%,同比下降29%。其中一线城市环比降25%(同比降51%),二线城市环比降19%(同比降20%),三线城市环比降33%(同比降41%)。土地市场:成交环比延续回升。本周招商2.29亿竞得青岛红岛地块;华侨城51亿竞得重庆近1700亩地块;金科4.6亿重庆拿地、1589万新疆拿地。5月26日-6月1日(第22周)监测的20个主要城市住宅成交面积167万平方米,环比上升40.3%,较前四周均值升101.8%,低于2013年周均值(172万平)3.2个百分点。

一周行业动态:

事项: 5月40个主要城市成交面积环比上涨6.8%,同比下降10%;全国300个城市土地成交6221万平,环比减少26%,同比减少49%。

平安观点:单月成交环比回升,库存持续高企。受年初来楼市成交低位运行、房价持续调整的影响,5月杭州、芜湖等部分库存压力大地方政府适度微调房地产调控政策,央行亦呼吁优先满足首次购房贷款需求、加快个人住房贷款的审批和发放。政策微调叠加推盘回升及部分开发商“以价换量”带动,5月40个城市成交环比回升6.8%,同比下降10%。由于去化率下降,15个主要城市库存环比仍增长5.1%。从开发商表现来看,截止5月末,万科、保利、金地仅完成全年计划销售额的40.8%、32.4%、21.1%,完成全年计划不容乐观。随着6月淡季来临,成交仍有进一步走弱的可能。市场逐步趋于理性,土地市场降温明显。

受楼市羸弱、资金紧张影响,主流开发商投资趋于理性,土地市场降温明显。5月全国300个城市成交面积6221平米,环比减少26%,同比49%,平均溢价率亦较上月下降7个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积和溢价率全面下降,除二线城市楼面均价环比小幅回升2%外,一、三线城市土地楼面均价环比下降23%、15%。考虑楼市成交和资金面仍未见改善,预计土地市场热度仍有望下降。

风险提示: 量价萎缩幅度超预期,需求修复时间过长导致基本面持续恶化。