房地产:周住宅成交环比回升,但绝对额仍处低位

策略:上证综指和深证成指分别上涨3.49%、3.51%,申万地产指数上涨3.32%,在23个一级行业中排第20位。我们统计46个城市商品住宅周成交面积较上周明显回升,但绝对额仍在低位,为298万平方米,同比-27.9%,今年1月周均452万平。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,预计今年行业基本面仍处下降通道,工业用地升值及独特模式的企业有机会,推荐转型类企业华业地产、新华联及独特模式的华夏幸福,工业用地升值主题的金隅股份。

要闻点评:1.1.1月居民户中长期贷款3121亿,近4年新高,但房贷政策并未松动。1月新增居民户贷款4919亿,其中中长期贷款3121亿,较去年同期上升438亿,为近4年新高。由于居民户中长期贷款主要是住房按揭贷款,其大幅增长显示自去年下半年开始的“房贷荒”有所缓解。但房贷政策并未如期松动,这一方面是由于去年房贷积压较多,加上去年下半年住房成交的高增长,当前房贷需求仍然旺盛;另一方面,在银行资金成本上升及盈利压力下,按揭货款在银行的“失宠”仍然是趋势性的。1月新增居民户中长期贷款占总新增贷款的比例连续4个月下滑,1月为23.6%,略低于去年同期的25.0%。

1.2.1月土地市场成交情况:整体成交回落,一线城市量价齐升:我们统计40个主要城市土地市场概况,(1)土地供应方面,环比去年12月下降34%,但一线城市仍继续增长,环比上升25%,同比上升73%;二三线城市供应回落。

(2)土地成交方面,环比12月下降39%,其中一线城市仅回落3%,北京大幅增长;二三线城市土地成交环比下降38%和53%。(3)均价方面,40个城市整体同比上升48%,其中一线城市大幅增长,住宅土地均价达1.29万元/平,同比上升38%,环比上升27%;二三线城市土地均价分别为2209元/平和1990元/平,基本保持稳定。平均溢价率方面,一、二、三线城市分别为42%、10%和3%。企业在一、二线城市将被迫持续高价取地,周转速度、毛利率持续下降,行业将长期处于低估值状态。

成交:周新房成交环比回升,绝对额仍处低位(1)一手房:46个主要城市周成交面积298万平,同比-27.9%,和去年春节后第一周(2013/2/17~2013/2/23)相比变动-30.7%。其中受春节返乡影响,三线城市成交有所回升,一、二线城市住宅成交处在低位。一线城市合计仅成交25.9万平方面,同比-66.6%,我们统计的二、三线分别为171和101万平,同比分别为-27.6%、+2.0%。

(2)库存:商品住宅库存受三线城市去化上升影响环比小幅回落。上周26个城市一手房可售套数137.5万套,同比/环比变动+5.2%/-5.6%。由于受春节成交低迷影响,以此计算的去化周期参考意义不大。一、二、三线城市库存同比变化-5.2%、+10.5%和+0.6%,环比变化+0.1%、-0.6%和-17.6%。

(3)二手房:16个城市成交70.5万平,同比下降42.2%,一线城市显著下降。

流动性:央行暂停公开市场操作,不计国库现金定存到期量,本周实现资金净回笼4500亿,但由于节后现金回流等因素,当下资金供给较为充足,货币市场资金明显下降。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻