房地产市场月度动态2014年7月期:限购放开扩围,房价阶段性见顶

政策与市场动态

限购放开城市进一步增多,短期虽难以改变市场成交低迷的状况,但政策合力对缓解行业下滑的作用越来越大;5月房价环比开始下跌,房价阶段性见顶态势较为明确。

房地产投资与新开工

前五月投资增速14.7%,商品房销售面积下降7.8%,新开工下降18.6%,行业基本面继续下滑,新开工的持续下滑继续拉低投资增速。

土地市场

土地成交面积同比下滑明显。今年前6月,40个城市累计土地成交建筑面积同比下跌18.49%,其中,一线城市同比下跌31.06%,二线城市同比下跌12.35%,三线城市同比下跌25.17%。 6月份,40个大中城市土地成交楼面均价1838元,溢价率为5.28%,楼面均价及溢价率环比均有明显回落。

商品房市场

成交下滑。前6月商品房成交面积累计同比下降18.59%,其中一线城市下降31.84%,二线下降17.33%,三线小幅下降8.22%。

目前十大城市存销比为68周,有所回落,其中一线城市存销比为48周,二线城市存销比为88周。

新建商品住房价格涨幅继续放缓。2014年5月70个大中城市价格指数同比为5.6,环比为-0.2。

二手房市场

二手房成交同比大幅下滑。今年前6月,两个一线城市平均同比下滑幅度达到44%,四个二线城市平均下滑幅度达到41%。 4月二手住宅价格指数同比为3.1,环比为-0.1,继续回落。

二手住宅租金回报率处于低位。

投资建议

近期成交量虽然同比仍保持下跌,但环比较为平稳,在经过上半年部分城市一轮明显的降价之后,目前房地产市场预期趋于稳定。从今年上半年房地产公司的销售情况来看,分化较为严重,龙头地产仍能保持较高的增长速度,而中等规模的地产企业正面临较大压力。在整体销售增速不高的情况下,行业业绩难以有较大幅度增长,虽有政策放松的利好,估值也难以大幅提升。在目前成交量低位徘徊的背景下,我们预计房地产板块仍将维持震荡走势,上下均不具有大的空间。

风险因素

主要为房地产成交大幅下滑。