房地产:风险尚未完全释放

公司调研信息显示,开发商延续四季度经营策略,未作明显调整。我们对部分开发商的调研显示,面对密集出台的政策,开发商延续四季度经营策略,未作明显调整。对于成交量的增幅普遍不乐观,认为价格暂不会有大的调整,年中以后压力可能会显现;长期看房价依然乐观。

前期密集出台的政策进入落实阶段。体现在按揭贷款管理趋紧,加大五类住房建设力度,严格土地管理,规范市场秩序,督查各地对政策的落实情况等多个方面。

东部成交增幅下降趋势明显,中西部较为稳定。新房成交量月度同比指标显示,自09年四季度,东部三大区域增速均已出现较为明显的下降趋势,中西部则明显不同,增速在高位且较为稳定。我们预计东部成交量减速会持续一段时间。

价格依然坚挺。12月份全国房价加速上涨,1月份部分城市销售均价仍呈快速上涨势头。考虑到价格调整一般滞后于成交量调整,我们预计价格增幅的高点可能出现在今年二季度。

库存压力大体呈平衡态势。目前总体上尚未出现库存大幅积累。我们预计开发商多倾向以销定产,因此库存压力会保持相对平衡态势。

开发投资去年四季度已经趋于谨慎。行业数据显示,去年四季度以来,新开工增速没有延续三季度连续快速向上的势头,而是在高位放缓,房地产开发投资增速11、12月连续大幅回落,暗示开发投资已经趋于谨慎。

板块估值已经不贵,缺乏趋势性上涨动力。

维持同步大市-A评级。我们认为与08年不同,今年行业出现过度失衡的风险较小。整个板块的催化剂尚需等待,最佳买入时机应是在目前的偏紧缩政策接近尾声、开始退出之时。近期的交易性机会仍将多限于整个板块的超跌反弹、事件型个股和区域性板块等,个股方面我们推荐业绩增长有保障、估值较低的金地集团、首开股份,资产质地优良的宁波联合。