房地产行业:一二线地市热度不减下半年将较平稳

投资要点:

6月土地市场整体情况:成交稳定,一二线城市热度不减。根据中国指数研究院提供的数据(下同),6月推出建面环比增12%,成交建面环比持平,出让金环比增2%,溢价率环比小幅回落;同比来看,成交建面增6%,平均楼面地价同比大幅上涨42%带动出让金同比增长50%。

上半年土地市场整体情况:较去年同期明显回暖,量价齐升,价格上涨更为显著,主要原因在于上半年行业资金面较宽裕,补货意愿强,地方政府推地也较为积极。

上半年累计推出建面9.7亿平米,同比增25%;累计成交建面6.4亿平米,同比增14%;平均楼面地价1301元/平,同比上涨42%;累计出让金8355亿元,同比增63%。

分用途来看,住宅用地成交明显好于商业,符合我们预期,上半年住宅用地累计成交增幅已反超商业,此前因供地节奏原因导致的增幅倒挂现象消除。

分城市类型来看,一线依然表现最好,三四线仍较冷清。上半年一线城市出让金同比大增298%,二线、三四线分别增48%、10%。

住宅用地成交情况:6月成交建面环比、同比增约2成;上半年成交建面2.9亿平米(+23%),出让金5343亿元(+73%);一线增幅高于二线,三四线持平;从样本地块来看,6月一二线城市住宅实际地价整体稳定,部分地块价格上涨。

商业用地成交情况:6月成交建面环比、同比均回落3%;上半年成交建面1.2亿平米(+22%),出让金2265亿元(+69%),一线大幅增长,二线、三四线仅小幅增长;从样本地块来看,一线城市商业实际地价在经历了前期的上涨后6月环比有所回落,二线城市相对稳定。

预计下半年供地量将较上半年明显增加。在美联储退出QE、中国监管层主动去金融杠杆的背景下,我们认为下半年流动性环境将明显收紧,资金成本将明显上升,对开发商拿地能力和意愿将产生一定的负面影响,但由于上半年行业销售状况较好,开发商资金充裕,预计下半年补货意愿将维持强劲,一二线城市仍将是布局重点。因此,我们认为下半年一二线城市土地市场将较为平稳,地价保持稳定的可能性大;三四线城市土地市场预计仍较冷清,何时复苏尚待观察。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。