房地产行业周报:十月日均成交同比转正

本周平安观点:十月第三周日均销量开始同比转正,环比降幅继续收窄,我们维持十月环比增速弱于9月,同比好于9月的判断,整体而言成交量的走势符合我们对金九银十依然存在的判断。市场9、10月的成交虽然超了部分悲观投资者的预期,但股价并未有显著反映,主要原因在于房贷的收缩以及宏观上对四季度整体信贷谨慎的预期给了投资者继续怀疑销量的理由,从而压制了板块的向上力量。1-9月全国销量数据周五发布,全国商品房销售面积累计增速从7月开始超越我们重点跟踪城市增速,显示7月后非核心城市的销售在提速,我们预测全国商品房全年销售面积约为12亿平米,同比增长8.7%。受信贷环境收缩的影响,我们判断11、12月销量向下超预期的风险高于向上,板块投资来自基本面的支持将较9、10月减弱,我们认为投资上若有收益也是相对收益的可能性较大,催化剂来自行业基本面外的概率高于行业内。

本周成交:成交环同比延续增长:本周重点跟踪城市整体成交55108套,环比增长20%,同比增长24%,高于全年周均值(41586套)32.5个百分点。其中一线城市环比增33%,二线城市环比增12%,三线城市环比增46%。上门量环比有所回落:10月7号-10月13号上门量为2.9万,环比大幅回落51.9%,较前四周均值下降34.1%,低于年内均值(2.95万)1.7个百分点,较年内低点(2.18万)增长33.2%,低于年内高点(6.03万)48个百分点。一手商品房10月日均成交:环比延续下降,同比小幅增长。截至10月19日,10月重点城市日均成交套数环比9月下降7%,同比上升5%。其中一线城市环比降15%(同比降9%),二线城市环比降6%(同比升10%),三线城市环比下降3%(同比持平)。整体来看,受本周成交大幅回升影响,截止本周10月日均同比较上周已大幅改善,二三线城市表现优于一线城市。土地市场:延续假期平淡表现。本周金科13.9亿竞得重庆地块,建面75.4万平;万科城建联合体以7亿总价、配建7.1万平限价房竞得北京地块,规划建面23.4万平;荣盛分别以8650万和3.62亿竞得廊坊地块,出让面积分别为1.7万平和8.31万平。从我们监测的20个重点城市来看,10月7日-10月13日监测的20个主要城市成交住宅用地27宗,较上周增加24宗,成交面积159万平方米,环比上升695%,较前四周均值下降22.3%,较年初均值持平,为7月中旬以来单周成交新低。

一周行业动态:本周统计局公布1-9月全国房地产开发和销售情况。平安观点:现阶段,土地购置是拉动投资最重要的变量:土地成交价款的大幅增长是现阶段拉动投资的最重要因素,至三季度末,土地成交价款同比增长14.6%,较二季度末上升7.1个百分点。土地市场延续热度,四季度土地供应趋势依然将加大:由于主流企业向核心城市加速回流,全国住宅类用地涨幅明显。北京、上海、广州等一线城市已公布四季度土地供应计划,加大供应依然是趋势,由此将继续对全国房地产投资起到拉动作用。新开工虽难以大幅上升,但开发商加速开发策略明显:1-9月全国房屋新开工面积14.49亿m2,增长7.3%,增速较前8月提高3.3个百分点。由于2012年土地购置面积同比下降19.5%,2013年全年房屋新开工难以大幅上升。但三季度全国房屋新开工面积季度同比增长14.9%,较二季度提升6.2个百分点,反映出开发商2013年上半年获取土地也进入开工阶段,加速开发策略明显。销售同比回落趋势未改,绝对值仍在高位。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。