房地产行业月报:加仓地产股的新催化剂已经出现

三月份调整符合我们的前瞻性判断

三月份地产板块出现较大幅度调整,自我们3 月策略《择机收割,静待新的催化剂》发布至月底,板块跌幅超过8%。我们认为,调整本质上是1-2 月份大涨之后投资者“焦虑”的一次集中爆发,事实上在限购不放松的调控背景下,投资者对销售能否持续改善、能否有更大政策利好、政府能否容忍量价齐升是有焦虑的,股价越涨, 这种焦虑就会不断发酵、膨胀,到2 月份底股价已拉升很多,这种焦虑也达到了较高峰值,因此稍有风吹草动,就会引发调整。

经济下滑超预期将考验调控,房地产政策面有望继续改善 严厉的房地产调控不单影响土地财政也影响众多产业的增长:京、沪、穗、渝、蓉等地1-2 月财政收入均出现了罕见的负增长,1-2 月份全国规模以上工业企业利润同比下降5.2%,深圳前两月主要经济数据出现特区成立以上罕见负增长。我们认为, 经济下滑超预期是加仓地产股的新催化剂:①由于经济超调、财政吃紧,3 月末的央行货币政策委员会例会已指出“要引导货币信贷平稳适度增长”;②房地产面临的不友好政策面也有望继续改善,后市放松限购、限贷皆有可能。

未来政策纠偏的着眼点在于“改善开发商预期”

自10 年4 月中旬史上最严调控出台以来,“去市场化”和“行政化”的调控措施在抑制需求的同时也打压了开发商的积极性,导致去年以来拿地、新开工大幅减少, 目前京、深、沪、宁等地可售量已明显下降,而行政色彩浓厚的保障房建设和分配制度也导致资源出现浪费,西安、武汉均出现了大量保障房源无人问津的情况,保障房对商品住宅的分流作用大幅低于预期。在现有销售水平下,预计今年下半年供需形势将逆转,明年将面临严峻的供不应求局面,因此预计下一阶段政策将围绕着如何改善开发商预期做文章。

下一阶段无论销售数据好坏,均有利于投资地产股 在经济增长无忧且行业面临严厉调控情形下,投资地产股一直面临两方面担忧:① 销售增长能否持续?②销售持续增长时政府容忍度有多高?而在经济面临硬着陆隐忧时,政府对量价齐升容忍度势必提升,销售数据若持续好,不用再担忧调控加码, 若销售数据转差,势必倒逼政策改善。

地产股后市将“进可攻,退可守”,再次呼吁加仓地产至超配 经济已面临硬着陆风险,下一阶段若政策面及流动性改善超预期,地产股将强势领涨,若改善低于预期,风险势必向产业链扩散,地产股也将因其良好的业绩锁定性、低廉的估值而具备防御性,我们再次呼吁加仓地产至超配,4 月份重点推荐销售增长较确定的招商地产、中南、荣盛、万科及有望点燃股权争夺硝烟的深振业A。