金地集团调研纪要

近期,我们对金地集团进行了现场调研,并与公司总裁、董秘等高管进行了交流。

9月29日,政府推出“新国五条”,政策影响及公司对策?答:“限购政策”的影响较大,但对首次置业影响不大,160-190平米大户型影响较大,特别高端房产的影响也不大。对于“新国五条”,公司已经有针对性的做了一些调整,首次置业以及小户型的供应量加大。9月份的情况来看,公司销售不错,往后看,公司后续销售影响不会太大。政策频繁调控下,市场的抗药性越来越强,刚性居住需求与充裕的流动性,可保证市场的活跃度。

国庆前,深圳推出细则,对公司楼盘认购影响?答:国庆前,深圳推出细则,市场而言,客户观望心理更严重,20%-30%客户因此而受影响,但下跌的量不像今年4月份那么严重。

“新国五条”将持续多长时间?答:政策不会太长也不会太短,将视整体情况而变。

新政之下,第四季度房价与地价走势?答:限购后,需求受压制,商品房去化速度下降。房价下降的程度应该不会大,地价的降幅也不会太大。

10月14日,公司公告获取上海浦东航头中心镇A1地块,楼面地价10508元/平米,地价是不是过高?答:地块位于大浦东中部板块的航头镇核心位置,项目位于别墅区之间,属低密度产品,周边联排别墅现售价格2万多,地价还算合适。未来,房价增长可以覆盖成本增幅。

公司如何看待REITS?答:作为一个全新的房企融资渠道,公司看的比较重。其他的开发商也在做,REITS投资300万元起,公司自身也将投入10%。

后续调控政策选择空间?答:至于政策选择空间,政府的手段很多,目前的限购属于行政干预。政府并不想搞垮房地产行业,而是希望它健康发展。房产税的本质是,加大购房者持有成本,改善地方财政结构,与房价涨跌没有直接关系。个人看法,政府要稳住房价,应该加大保障房建设。房地产行业的长效机制,双轨制应该成为主流,最怕政府半途而废。保障性住房保障谁?廉租房要好一点。重要的是执行问题、落实问题。

有人认为地产“黄金十年”已经过去,公司是否会调整持有与开发型物业的比重?答:地产业的黄金时代并没有过去,否则调控就是多余。商业地产现在盈利低于住宅,公司将以住宅为主。行业要看大的东西,深圳商品化率80%,商品房仍有好的基础。

第四季度,公司推盘与拿地计划?答:第四季度,公司计划推盘量80-100万平米,12月份大约25万平米。2010年销售额预计230-240亿元,市场预计2011年销售额350亿元-400亿元。公司目前拥有权益总建面1500多平米的土地储备,只能满足未来3年开发所需,第四季度公司在拿地方面将积极而为。公司会继续加大二、三线城市的投资比例。之前判断的城市,发展结果往往超预期。