房地产行业新型城镇化专题:求真务实深度,夯实刚需基础

我们看好新型城镇化以人为本、尊重市场的理念,以及以大带小的城市群发展模式,由于东部区域在经济发展程度和城市群发展经验方面具备优势,因此新型城镇化将由东向西逐步推进,东部先行、中西部随后。过去十年,城镇化推动了房地产行业高速发展,未来十年,新型城镇化将进一步夯实住宅刚需基础,为房地产市场注入新活力,并且也可化解当前三四线城市的高库存风险,为房地产市场稳健成长保驾护航。

支撑评级的要点新型城镇化是“深度”城镇化而非“广度”城镇化。不再是以往大范围布点和圈地运动,而是强调尊重市场规律发展城市圈、推进土地节约集约利用;不再单纯强调常住人口城镇化率,而是更为强调户籍人口城镇化率,即真实城镇化率,推进农业转移人口市民化。

深度城镇化每年新增2.5亿平米需求,并可化解三四线高库存风险。作为未来十年的主要发展动力,新型城镇化将为房地产提供新的发展空间。据我们测算,新型城镇化在未来的近十年中,每年平均新增2.5亿平米的需求,一方面可以提升行业规模,另一方面,也可以化解三四线城市的过度投资和高库存风险。

新型城镇化将遵循市场规律由东向西推进。新型城镇化发展模式为形成辐射作用较大的以大带小的城市群。我们把城市群按经济水平和辐射力分为五类:规模城市群-协同型、规模城市群-向心型、中等城市群-协同型、中等城市群-向心型、小型城市群。新型城镇化将走一条“由东向西”的渐进路线。

新型城镇化下与政府共赢的发展模式将大行其道。随着新型城镇化推行,社会福利覆盖面加大,城际交通网建设、城市更新改造,这些无疑将挑战地方财政承受力,因此,未来和政府实现共赢、帮地方政府分担资金压力的公司将受到地方政府更多的青睐。

系列配套政策将陆续出台,为行业健康成长提供基础。新型城镇化将是新一届政府的长期发展战略重点,户籍改革和土地改革的政策设置将是其成功关键,户改将夯实刚需基础,土改有助减小城乡差异,是行业健康成长的基础。此外,基建、增收、保障安居等相关政策都将直接间接利好行业和相关企业。

投资评级和建议我们认为未来新型城镇化为地产行业带来的机遇在于:(1)未来城际交通的通达、小城镇基础设施的改造,将抬升发达城市周边三四线城市土地价值,利好先行布点的房企;(2)未来城镇化灰色人群的实际收入提高,将增强中低端楼盘购买力,利好产品线专注刚需、成本控制力强、实行高周转战略的房企;(3)新型城镇化下城市棚户区改造力度进一步加大,城镇功能提升,这将利好具备城市改造功能的房企;(4)新型城镇化对地方财政提出更高要求,将利好能和地方政府互利共赢的房企。

综上,我们推荐城镇化受益公司排序为:荣盛发展、金科股份、华夏幸福、中南建设;龙头公司方面,我们推荐排序是:保利地产、招商地产、万科A、华侨城。