房地产行业:靓丽周表现源于政策预期,后市仍看政策

1、行业表现主要源于对政策面放松的预期,后市走势仍要看政策面。

宏观政策:温家宝天津视察,提出要适时适度对宏观政策进行预调微调,保持货币信贷总量的合理增长,优化融资结构。这一讲话为货币政策适度放松提供猜想。资金压力大的房企有望迎来喘息机会。

行业政策:住建部部长姜伟新表示,楼市限购政策是行政办法,是不得已而采取的办法,并将在住房信息系统完善后取消限购。此为住建部首次公开表示限购将有期限,也为市场提供了房地产调控松动的预期。

同时,继常州和南京之后,宁波住建部下发通知,对于商业贷款的购房者,可转公积金贷款,使贷款利率从基准7.05%以上降到4.9%。在银行信贷压力持续不减的情况下,在住房公积金上做文章有望被更多城市效仿。个人贷款额度的上调及贷款政策的放松将对购房需求端的资金方面起到一定缓解作用。

2、政策或适度宽松,限购取消不可能短期实现。

限购政策有适度放松的需要。继实行限购以来,投机性需求得到有效抑制的同时,自住需求也受到一定抑制。同时地方政府财政压力不断累积。占地方已实现财力近30%的土地收入的大幅减少将对地方基础设施建设、保障房建设产生影响。在地方债务已经高企的情况下,对增收的渴望促使地方与中央的博弈将持续进行。

限购取消不可能短期实现。作为房地产调控效果的最主要指标-房价虽已有所松动,但幅度仍有限,且郊区、市区调整效果不一,一旦放开政策,房价将极大可能性重回加速上升通道。同时,作为接替措施的住房信息系统的建设短期内难以完成。我们预期在现有限购基础上适度放松相应条款是更可能的方式。

3、预计后市政策面以地方政府微调为主,宏观货币政策适度放松为辅。在年底之前,房企成交量难有实质性放大,去化速度维持低位,同时投资增速减缓、新开工放缓的情况将持续。去库存仍将是房企后市主要努力方向。

4、继续看好销售稳、营收好、预收款足的行业龙头:万科A、保利地产、荣盛发展,此类公司12年业绩高度锁定,值得长期关注。行业评级推荐-A。