泛海建设09年报点评:京外项目进入结算

业绩基本符合预期。2009年年公司实现营业收入23.79亿元,同比增加67.59%;实现净利润4.03亿元,同比增加91.25%;实现每股收益0.18元,同比增长100%。2009年贡献利润的主要为北京泛海国际居住区6、8号地块尾盘和7号地块, 5号地块的部分,以及深圳拉菲花园一期项目。

毛利率仍维持在较高水平。由于公司项目取得时间较早,而且项目均处于所在城市的核心区,具有土地成本低、增值潜力巨大的特点。因此,公司的毛利率一直维持在较高水平。2009年公司的销售净利率较2008年上升1.69个百分点至16.41%,在销售毛利下降的情况下说明公司在管理水平正在提高。 京外项目将进入集中销售期。2010年,武汉泛海国际居住区一期、浙江泛海国际中心将年进入结算期,深圳拉菲花园一期将全面结算,青岛泛海国际购物中心也将进入销售期。新开工方面,北京泛海国际居住区2#、3#、4#地块也将在今年下半年开工,1#地块计划2011年开工;上海董家渡10#地块计划年内开工。

短期偿债压力不大。2009年末公司资产负债率为60.7%,净负债率为51.9%,负债处于较高水平,但短期需要偿还的有息债务为6.76亿元,相对公司拥有的45.89亿元的货币资金占比非常小。但公司的长期有息负债达到85.51亿元,仍处于较高水平。公司今日同时公告计划非公开发行4亿股,预计募集资金48亿元。若发行成功,公司的负债水平和负债结构将会得到改善。 盈利预测与投资评级。我们预计公司未来两年营业收入分别为33.78亿元和45.94亿元,净利润分别为6.32亿元和8.78亿元。按目前股本折算,10、11年的EPS分别为0.28元和0.39元。按目前价格计算,10、11年PE分别为46X和33X,高于我们对10年房地产行业18X的PE。我们继续维持公司“中性”评级。