房地产:产业新城加速,城市工业用地价值提升

事件:国土部部长姜大明指出,中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,原则上不再安排人口500 万以上特大城市新增建设用地。(CCTV)背景:工业用地占比过高,需提高其使用效率。

通过比较建设用地、生活用地概念,本次姜部长的讲话主要针对的是生产用地,也就是工业和仓储用地。由于住宅用地属于生活用地,其供应所受的影响不大。另一方面,我国工业用地占比过大、效率较低,新增建设用地一旦不再增加,城市内的工业用地供应长期趋紧,价格将长期上升。

卫星城迎来发展新纪元。

随着工业用地价格的上涨,产业升级将会加速,工业园区将加速进行“腾龙换鸟”,产业外迁和人口外溢将在政策推行中加速,城市周边将很快形成大量卫星城组成的城市群,未来新型城镇化将以都市经济圈的形态出现,产业新城将不断涌现。

从世界城市群经济圈发展规律来看,国际大城市圈的周围一般都会形成一批功能各异的城市群落,从而形成国际大城市圈。

存量工业用地价值提升,并倾向于向住宅用地转化。

未来大城市的新增建设用地将逐渐以存量供应为主,大城市的工业及住宅用地都会趋于紧张,而存量工业用地的价值将得到提升。并且随着产业的外迁和人口的外溢,工业用地将倾向于向价值更高的住宅用地转化。

目前工业用地转性已进展多年,呈现自上而下的局面,一线城市已率先先行。

华夏幸福:充分受益卫星城发展的加速。

公司产业新城模式A 股唯一且难以被复制。其产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,我们看好公司的产业新城模式,其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式,实现轻资产运行超级大盘,招商引资方面更是优势明显。长期享受新型城镇化的改革红利;短期随着“北京大七环”和新机场的开工建设,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速,维持公司买入-A 评级,2013 年至15 年EPS分别为1.95、2.80 和3.66 元,目前对应2013/14 年PE 为9.4X 和6.6X, 6个月目标价33.6 元。

金隅股份:北京大量工业用地将大幅升值。

金隅股份在北京至少拥有540 万平工业用地,约200 万平在五环以内,我们预计其均有可能转化为自住型商品房。公司目前已获得2 块自住型商品房项目,预计项目毛利率约35%,净利率约15%。我们采用分部估值法,测得金隅股份价值为447 亿元,相当于每股价值10 元,其中地产开发业务100 亿元、投资性房地产60 亿元、水泥120 亿元、新型建材27 亿元。公司部分工业用地存在转化为自住型商品房用地的机会,我们测算会带来公司价值增加140 亿元。预计公司2013-2015 年EPS0.69/0.89/1.11 元,具备成长性。目前对应2013/14 年PE 为7.9X 和6.2X,维持公司“买入-A”评级。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,地产政策大幅调整