地产行业周报:成交环比延续反弹

本周平安观点:本周成交环比上升52%,同比上升51%,整体销售走势符合我们对节后成交延续反弹的判断。本周市场出现某银行暂停部分地产业务的传闻和杭州楼盘降价事件,我们认为如果银行表外和表内同时收缩房地产业务,将对开发商一半的融资能力产生打击,对于开发商来讲,将首先缩减拿地规模,接下来根据库存调整新开工。此次杭州降价楼盘位于供需压力较大的拱墅区,预计降价未来蔓延至萧山、下沙等库存去化压力大的区域概率较大,中心区域暂时无忧。由于全国重点城市去化月份仍在7-8个月,杭州降价风波短期蔓延至核心城市概率较小,维持上半年量调整,下半年价调整的整体市场判断。

本周成交:成交环比继续回升:本周重点跟踪城市整体成交31295套,环比上升52%,同比上升51%,高于2014全年周均值(25158套)24.4个百分点。其中一线城市环比升100%,二线城市环比升46%,三线城市环比升30%。上门量环比延续回升。2月10日-2月16日上门量2.8万,环比上升30.5%,较前四周均值上升83.3%,低于2013年均值(3.0万)8.2个百分点,高于2014年均值(2.04万)37.8个百分点。一手商品房2月日均成交:环同比均为负增长。截至2月23日,2月重点城市日均成交套数环比1月下降41%,同比下降22%。其中一线城市环比降44%(同比降36%),二线城市环比降40%(同比降17%),三线城市环比降40%(同比降19%)。土地市场:市场景气持续回升。本周华发29.1亿竞得广州广钢新城地块;金融街29.9亿竞得广州地块;泰禾49.6亿竞得北京地块;2月10日-2月16日(第7周)监测的20个主要城市住宅成交面积126万平方米,环比增加530%,较前四周均值下降25.4%。

一周行业动态:本周末传闻某银行暂停办理房地产夹层融资业务和地产供应链业务。点评:银行收缩表内及表外房地产业务将对开发商约50%的融资能力产生打击。目前开发商开发资金来源中银行贷款占比为14.1%,自筹资金为38.8%,相当部分的自筹资金来自信托及银行表外融资,如果银行表外和表内同时收缩房地产业务,将对开发商一半的融资能力产生打击。本次该银行做法主要针对夹层融资业务和地产供应链(钢铁、建筑业务)业务,而开展该两项业务的银行数量和业务规模均较小,且暂时并未波及住房按揭贷款。我们仍维持2014年度策略中房地产类新增贷款增速14.6%-15.3%判断。开发商应对:将首先缩减拿地,新开工根据去化看碟下菜。2013年全国土地购买面积同比增长8.8%,施工面积同比增长16.1%,开发商土地及在建工程开支压力整体而言平稳,但结构差异显著,我们跟踪的主流开发商平均拿地开支2013年增长50%,2014年中性假设下新开工可增长29%,资本开支压力显著。我们认为在银行收缩房地产融资的前提下,开发商将首先缩减拿地规模,新开工将根据库存规模看碟下菜。净负债率过高的公司受冲击较大,地方融资平台型企业风险值得关注。目前行业整体净负债率为72.9%,处于历史高位,部分净负债率较高的企业将首当其冲受到冲击,A股中净负债率位列前五的公司分别是京投银泰、西藏城投、天津松江、中天城投、泰禾集团。我们发现,净负债率最高的公司中地方融资平台型企业占据了大部分,在今年强调地方投资去杠杆和挑战地方政府债务结构的指导方针下,这些净负债率较高的公司同时大量利用信托渠道进行融资的地方融资平台型公司的融资风险值得关注。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。