房地产市场草根调研之二-北京大兴区:销量明显改善,低价楼盘占比提升

投资摘要:

我们于2014年7月4日走访了北京市大兴地区四个楼盘,与一线销售人员进行了深入交流。调研的主要事实和观点如下:

销售量:较好,没有明显下滑。大兴可售楼盘不多,销售情况明显好于房山区。保利首开熙悦春天3月底开盘536套,清明节前后加推100多套,目前剩2、30套;保利·春天派6月下旬开盘300多套,目前售罄;住总万科橙今年3月16日第一次开盘推333套,当天售罄,4月27日第二次开盘460套,截止目前基本售完;金地格林云墅3月中旬开100套,当月售罄,是北京市一季度销售冠军,4月中旬推200套,已基本卖完。

价格:平稳。这几个楼盘均价在20000-23000左右。基本无优惠促销折扣。

贷款:贷款利率为基准利率。审批速度还行,1个月左右

大兴区房地产市场数据分析:

从房地产运行数据来看,正如我们楼盘草根调研所了解到的信息,大兴区今年以来的销售情况明显好于整个北京市的销售。北京市整体的销售面积与销售金额均处于负增长状态,大兴区今年一季度销售面积和销售额却同比增长了45%和102%。

销售价格方面,不同于北京市整体房价平稳的格局,大兴区1季度的销售价格由去年4季度的28368元/㎡下降到23860元/㎡。结合我们调研的情况,销售价格的下降并非由于楼盘降价促销引发,而是因为1季度成交的楼盘中低价楼盘占比增高。

从供给与销售情况方面分析,我们选取了当季销售面积/上季批准上市面积这个指标。该比值从去年2季度达到峰值后一路下行,大兴区该指标波动幅度明显大于全市水平。今年1季度北京市该指标均跌至0.60,房山区的指标值保持在1以上,为1.25。

结论:我们认为房地产板块的整体性行情仍需要等待,但可以积极关注区域性的投资机会,重点关注以华夏幸福和荣盛发展为代表的京津冀经济圈内公司、以厦门国贸和建发股份为代表的厦门自贸区内的公司。