房地产行业点评:对央视暗示房企拖欠巨额土增税的点评

事件:

央视在《每周质量报告》报道中指出,自2005年1月1日至2012年12月31日,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上,这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。事件引起业内外人士的广泛争议。

点评:

我们认为,央视此轮报道,暗示房地产企业有逃避、拖欠巨额税款的情况,但这与事实并不相符。

土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益而制定的。该税种是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,但按项目进度和完成的条件进行最终结算的。

而按会计审计的谨慎性原则,在计算企业利润、资产时,为了避免虚增利润与资产,在利润表中及资产负债表中均采取先计提此项税收“支出”及增加相应“应交”的负债项。但在当期现金流支出中,按工程进度预先缴纳,等项目最终竣工结算才向税务部门汇算清缴。税务部门的预缴式征税,正是无偿提前占用企业流动资金。

企业在项目预缴土增税时预提应缴未缴的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应缴未缴的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不缴,并不违背税法,也非拖欠。但由于房地产开发周期较长,而较大型房企开发项目也较多,存在大量未达到税法结算时间的应缴未缴项也并不奇怪。

实际情况中,开发商为了减少预缴税对企业现金流的压力,不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件,如将预售的条件结点拖后,大项目分别领取预售证,等待现房或准现房时才开始销售等,但并不违反税法规定,也不构成逃税漏税。

投资建议:

近期房地产行业处于政策风口期,我们认为未来一段时间将对板块行情走势带来一定抑制。同时当前也是处于一个相对敏感期,业内一些传言或消息就会牵动投资者的神经。但我们应该理性、审慎分析。我们认为未来仍需等待一些政策,如房产税、土改、土地流转等落地,才能消除忧虑情绪。但在中央坚持市场化道路前提下,未来房地产行业回归市场化导向将成必然。一些开发运营能力强、融资渠道开阔,竞争力强的企业将更有优势。