房地产行业周报:11月上半月新屋成交震荡下行

房地产市场总体销量情况

第45 周(13/11/4—11/10),进入11 月之后,京沪穗深等18 重点城市(样本以一二线为主)新建商品房销售连续两周出现下行,上周平均环比回落8.1%,但同比仍维持了14.9%的平均增幅,相对去年较高的基数来说,同比仍保持增长实属不易。

从更宏观的数据看,11 月前10 天47 城新房销量同比10 月前10 天增加57.5%(有国庆基数低的影响),同比2012 年11 月份前10 天减少-13.7%。从两组数据的差异我们可以看出,目前楼市销售热度主要在一、二线城市,三、四线和部分内地城市热度稍逊。考虑到近期房价涨幅较大的京、沪、深三地陆续出台了地方性楼市调控政策或对购房预期产生一定负面影响,及未来中性偏紧的宏观流动性环境,11-12月的销售难言乐观。另外,11 城新房库存数据在9 月之后有一波快速上涨,除个别城市如北京、广州等,其余多地市在“金九银十”销售转暖之时均伴随库存快速上涨,目前11 城整体库存已至历史前期高点,量涨库存增说明市场整体的开盘去化水平较前期有所下降,值得密切关注。

投资建议

1、 楼市“金九银十”已较为清晰、确定,但主流品种股价依然疲软,表明市场担心的是更为长期的东西,比如11、12 月的销售会不会差?明年的销售会不会不好?2、 我们对11、12 月楼市的判断:①目前银行收紧按揭的动作会延续到年底,真正对销售产生负面影响,很可能会在11、12 月份,而且年底前资金会更紧;②从历史上看,对行业小周期内的销售情况进行观测,可以发现,自限购以来,销售连好三个月以上的情况很少见,因此11、12 月份销售环比下降是有可能发生的;③由于基数原因,同比增速也不会太好看;3、 我们对明年楼市的判断:根据行业小周期的特征来预测,2014 年楼市整体上看,是处在小周期山峰的右侧,销售额的累计同比增速将处在一个收敛的阶段,同比增速的峰值已在2013 年3 月见顶,房地产投资的累计同比增速同样也将处在一个收敛的阶段,同比增速的峰值已在2013 年8 月见顶(不排除有小小反复,但趋势不变),2014 年行业基本面大格局会和2011 年比较接近;4、从明年来看,销售平淡反而为地产股创造了“进可攻、退可守”的机会,对2014年销售的担心已在2013 年地产股的表现中有所反映,但地产是牵一发而动全身的,一旦销售不好,大部分行业都会受影响,而这些行业在2013 年却没有反映出这样的预期,届时将面临好预期难以兑现导致的估值和业绩的双杀,主流地产股反而成了防御性的品种;若2014 年销售情况比市场预期的好,或者出现季节性的回暖,不排除有阶段性进攻机会。基于这样的逻辑,我们认为部分先知先觉的投资者或会在13 年12 月提前布局明年,买入财务稳健、土储丰厚的主流地产股(非题材、概念类)保招万金、华夏幸福、中天城投、荣盛发展、华侨城、深振业及销售高增长的品种(华业、泰禾);5、 随着三中全会临近,前期爆炒的概念、主题将渐渐退潮,我们认为随着主题、概念潮退,我们所预计的“地产板块防御性特征”将提前在2013 年的年底前表现,短期推荐组合进一步偏向防御,推荐万科、金地(不分先后)。