房地产:从分层次趋向全面好转-兼6月份行业数据点评

报告摘要:

今年销售呈现分层次改善的特点。今年以来一二线城市商品房销售持续好于预期,多个城市销售面积同比大幅增长,而全国同比数据始终负增长,不过负增长幅度逐渐收窄,暗示三四线城市也在改善但程度明显弱于一二线城市。草根层面,开发商、购房者等反映一线城市销售最好,二线城市次之,三四线城市更弱。另外,普遍情况是小户型销售明显好于大户型,别墅回暖弱于普通住宅。我们认为今年销售具有分层次改善的特点,对比2009年则是全面回暖,当时不同城市、不同户型之间的差别并不大,这可能与今年市场需求是逐渐回升而非骤然井喷有关。 6月份全国商品房销售面积同比延续好转态势,当月为-3.3%(上月为-9.2%)。

6月份房屋新开工面积同比低位波动,当月为-16.3%(上月为-4.6%)。 6月份房地产开发投资同比低位波动,当月为11.8%(上月为18.2%)。

预计购房需求和销售将继续向好,三四线城市也将出现较明显改善,新开工、投资再经历数月徘徊后很可能趋向好转。最近我们在南京调研了几个住宅在售项目,签约和到访情况均较好;近期均有加推计划,开发商普遍渲染房价将小幅上涨;房价上涨预期有蔓延迹象。参考安信宏观观点,市场利率下行趋势在下半年会延续,至少将保持目前的水平,我们结合目前的房价上涨预期,以及供给经过数月消化后可能转少,我们预期近期购房需求和销售会继续向好,三四线城市成交也将出现较明显改善。

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风险提示:宏观政策引导利率下行效果低于预期,市场利率下行趋势反转;经济回升早于预期,通胀意外反弹;购房需求回升低于预期。