房地产行业:一二线住宅及一线商业用地需求火爆

投资要点:

8月土地市场整体情况:基数原因致成交环比略有回落,溢价率持续抬升反映需求依然旺盛。根据中国指数研究院提供的数据(下同),8月推出建面环比增4%,成交建面降6%;溢价率22.5%持续抬升。同比来看,8月成交建面增6%,出让金同比大幅增长60%,主要由于楼面地价大幅上涨51%,与结构因素及优质地块上市增多有关,此外一二线住宅及一线商业用地实际价格在过去一年中明显上涨。

1-8月土地市场整体情况:较去年同期火爆,量价齐升,价格上涨更为显著。1-8月累计推出建面12.8亿平米,同比增20%;成交建面8.9亿平米,同比增15%;平均楼面地价1394元/平,同比上涨46%;出让金1.23万亿元,同比增67%。

分用途来看,8月住宅用地成交环比略降、商业略升,为基数差异所致,7月住宅用地成交创今年新高,商业相对平稳;溢价率差异表明住宅用地吸引力仍更高。

分城市类型来看,8月一线成交依然火热,二线较好,三四线依然冷清。1-8月一二线城市累计成交同比显著增长,一线增幅遥遥领先,三四线同比基本持平。

住宅用地成交情况:整体较好,分化依然明显,一线火热,二线较好,三四线冷清。7月成交放量创今年新高,8月环比小幅回落12%,溢价率28%,已接近2011年下半年水平。8月一线、二线成交建面同比升118%、34%,三四线降25%。从样本地块来看,一线实际地价明显上涨,二线也呈上涨态势。1-8月成交建面4.1亿平米(+26%),出让金8165亿元(+80%),一线增幅高于二线,三四线持平。

商业用地成交情况:整体稳定,一线表现靓丽,二线、三四线相对平淡。8月成交建面环比增7%,同比降6%,一线同比大增127%,二线、三四线小幅下降。

从样本地块来看,一线实际地价上涨,二线相对稳定。1-8月成交建面1.7亿平(+17%),出让金3166亿元(+67%),一线增幅高于二线,三四线小幅下降。

在一二线需求旺盛、地方财政吃紧下,9-12月地方政府将积极推地,在市场化调控思路下地价难抑,供需变化,建议观察土地流转制度可能的变化。从上半年上市房企中报情况来看,行业已进入补库存周期,销售高增长下房企加杠杆扩张,财务风险可控;而且再融资有条件放开对房企补充流动资金十分有利,能顺利获得再融资的公司有望在谋求增长的同时降低负债水平。因此我们认为开发安居房及普通住房的优质上市房企下半年仍将积极拓展。综合考虑,我们认为9-12月住宅用地市场仍将保持一定热度,尤其是一二线城市;一线城市商业用地由于经济集聚力和稀缺性强,也将保持一定热度;其余地市将较为平稳。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。