房地产行业:支持刚需政策继续加强,成交持续回暖

成交量环比上升,楼市持续恢复。23 个城市一手房成交面积环比增8%,同比增30%, 较11 年均值高19%,一线城市环比增幅高于二线。成交超过11 年平均水平的城市达15 个,其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11 年平均水平的七成以上。

本周成交量仍较3 月平均水平低2%,差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响,本月周均成交较3 月均值低7%。5 月各地新推盘量持续增加,预计周成交量有望继续回升,维持2-5 月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。

二手房成交亦持续回暖,进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5 城市二手房成交面积环比升12%,同比降幅收窄至6%,较11 年平均水平高7%。

房价继续下行,降幅减小,新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看,9 城市环比6 个下跌;从分区成交均价来看,降价仍为主旋律,但降幅缩小,成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看,新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段,整体去化较此前明显改善,部分楼盘开盘当日去化可达5 成以上。

库存压力仍在,去化时间缩短。11 个城市可售面积环比微降;去化时间13 个月, 环比微降,低于去年同期水平。

住建部正推进刚需购房优惠制度化,符合我们的预期。支持刚需政策继续加强,部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15%至25%。在以价换量、信贷对刚需实质支持下,刚需逐步释放,5 月新盘增加将带动成交量持续回暖,库存加速去化。我们坚定看好全年行业投资机会,全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科,价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸,受益销售回升的世联。

风险提示:行业调整时间超预期,政策严控超预期。