房地产行业2月份月报:政策窗口期避风险政策明朗后博收益

一线城市房价上涨压力加大,调控风声再起

近期昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知,这与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。

春节前后,房地产政策并无大的变化,但购房者心里预期变化较大,市场普遍预计今年房价将上涨,导致一线城市二手房成交的火热,成交量增加将进一步加大房价上涨压力。

由于公积金政策调整的城市均为三四线小城市,房价上涨压力并不大,且地方政府并无率先调控房地产的意图,因此预计主要原因可能是房地产市场回暖后,公积金贷款申请较多导致额度供不应求,或是出于风险考虑。多数三四线城市并无一线城市房地产供应不足导致的房价上涨压力,一二线与三四线城市楼市存在分化,因此我们预计即使房地产调控升级也将从一线城市开始。

1月房价上涨,土地成交火热

中指院公布数据显示,全国100个城市新建住宅平均价格为9812元/平方米,环比2012年12月上涨1.00%,自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨。今年以来土地成交额创近年新高,土地市场火热。

政策压力导致的行业超调将是较好的布局机会

今年以来申万房地产指数上涨0.24%,同期沪深300指数上涨7.12%,房地产板块跑输大盘。目前房地行业PE为16.3倍,处于历史底部水平。近期房地产相对沪深300的市盈率和市净率溢价已有一定程度的回调。

从一线城市房价情况来看,二套房贷有收紧可能,但预计也将是区域性的,全国范围全面实行的可能不大。住建部在去年底公布的13年楼市政策要点中已明确今年将支持合理自住及改善性需求,因此我们预计今年调控再次全面升级的可能不大。房价上涨压力将会加快房地产调控的长效机制的建立,包括房产税、土地制度等。从开发投资来看,房地产复苏力度较为温和,调控全面升级将伤及经济,因此预计政策收紧将不具有普遍性。当前一二线公司对应今年市盈率不到9倍,估值位于合理期间,考虑业绩增速的确定性,政策因素带来的行业超跌将提供较好的布局机会。短期维持行业的中性评级不变,政策窗口期回避风险,待政策明朗后博收益。

龙头地产股近期调整幅度较大,估值逐步合理,由于业绩确定,超跌可积极布局,政策明朗之后,行情仍将回归公司基本面。看好业绩确定的一二线地产股,股票池为招商、保利、首开、中南、金科。