对人民银行召开住房金融服务专题座谈会的点评:定向宽松点名个贷,地产有可为

事件:2014年5月12日,人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会,参会方包含国内15家主要商业银行,刘行长从满足刚需购房需求、确定合理贷款利率、及时发放个人按揭贷款、加强住房贷款风险分析和建立社会热点问题沟通机制等5个方面提出要求。

央行态度是宽松,方向是个人按揭贷款

由于会议时间和央行发布的金融数据相重合,反映出央行亦预期金融数据将走弱,也反映出央行对会议内容和托市手段都做了充足的准备。从5月12日发布的金融数据看,新增人民币贷款为7747亿元,低于市场8500亿元左右的预期,新增规模较2013年同期少增176亿元,同时,居民户中长期贷款1901亿元,较2013年同期少增410亿元,尽管居民户中长期贷款占新增人民币贷款比重在4月出现反弹,但从绝对规模上仍在减少。我们认为,央行此次是民生导向,目的是解决民众的基本住房需求,所以全局的货币宽松难以看到,M2同比增长13.2%仍在制定的目标范围内也反映了货币放松将以定向宽松为主,此次会议点名支持个人按揭贷款,将提振后续行业销售表现。

货币宽松的提振作用大于限购退出,释放冻结的购买力

从前4月的房地产行业数据看,累计销售金额为1.8万亿,同比减少7.8%, 对应新增居民户中长期贷款0.8万亿,同比增长1.1%,说明刚需仍在释放, 但更具购买力的购房者预期已经有所改变,而高利率对刚需的成本加成影响过大,以100万房价、首付30%计算,85折利率和基准利率对应的总价差异为13万元,若为基准利率上浮10%则差异提升至22万元。所以,我们认为利率是释放冻结购买力的关键,将取决于座谈会中第2条提及的“合理确定首套房利率水平”的执行力度。

座谈形式效力不及公开发文,但已打响定向宽松第一枪,基本面改善进入倒计时,维持行业增持评级

在4月的统计局数据中已经看到了银行对个人按揭贷款的支持力度在加大,央行此次座谈会将进行强化,但由于当前银行对调价(利率)动力不足、对提量(发放金额)仍有动力,我们认为,行业寻底进入尾部区间,趋势性机会依赖货币政策转向。龙头公司中,我们继续看好万科和保利地产,区域公司中, 继续看好京津冀主题的华夏幸福、荣盛发展。