重庆市调整土地增值税核定征收率点评

昨天下午,11月16日,重庆市地方税务局发布了《关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》,对土地增值税的预收和核定征收税率进行了规定,并从2010年11月1日起,一律按新规定执行。

新规主要对土地增值税的核定征收范围和税率进行了调整。具体如下:征收范围:符合下列条件之一的,土地增值税实行核定征收。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

征收率:房地产开发企业以商品房转让收入(含预售收入)为计税依据,普通住房核定征收率调整为5%,除普通住房以外的其他开发品核定征收率调整为6%;个人转让非住宅旧房取得收入,核定征收率调整为6%。此前,重庆普通住房土地增值税核定征收税率为1%。

土增税漏洞被堵上,鼓励普通住宅开发:土地增值税一般有预征后清算与核定征收两种方法,预征是指开发商在项目未进行土地增值税清算前,按照项目销售额的一定比例(多为2%)进行土地增值税预缴,待项目竣工具备清算条件后进行清算。对于一些未按期清算或账目混乱的公司致无法清算的公司可按照核定征收方式进行土地增值税征收。之前由于各地核定征收税率普遍较低,为销售额的2%左右,相当30%-35%的毛利率的项目按正常先预缴后清算的税率,而过去房地产企业的毛利率普遍超过40%,因此,多数企业选择预缴不清算或者核定方式缴纳土地增值税,以达到避税目的。现土地增值税核定税率上调至5%,与毛利率40%的项目预缴清算的实际税率相当,开发商基本上没有可钻的漏洞。

从另一个角度来看,毛利率低于40%的项目主动进行先预缴后清算的方式缴纳土地增值税清算要比核定征收更为经济,开发商将更倾向于开发普通住宅。

上调幅度大,楼市影响小:税率上调4%至5%,幅度不小,由于之前开发商普遍只预缴1%-2%,且没有大规模进行清算,本通知若严格执行,则开发商无论是主动清算或者以各种名义逃避清算,缴纳的土地增值税占销售额的比例不会低于5%,相当于净利率下降至少3%,对净利润影响较大,但由于金额不大,现金流方面影响较小,我们认为这对楼市整体不会有很大的负作用。股市方面,由于本次重庆政策是基本根据6月份国家税务总局下发的严格土地增值税征收的通知所制定的,且重庆算是比较晚才公布新规的城市,因此,市场不会有超预期出现,就上市公司而言,预缴比例普遍达到2%,做好等待清算的准备,且多数不适用核定征收方式,对经营影响很小。

最近行业指数一路下滑,我们认为是由于前期上涨并非基本面转好,是流动性推升的行情,而目前紧缩力度超出预期导致行业快速下跌,基本面看房地产业的根本问题仍在于政策不可能转向,而行业中长期潜在增速下降,我们维持房地产行业“中性”评级。