房地产行业事件点评:新五条暗含政策加码空间

事件:国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作

国务院总理温家宝2月20日主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定,坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房产税改革试点范围。

会议确定了包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房等五大政策措施(参见附件1)。

评论:

1.总体看这5条政策措施,主要还是从控制需求端(打压投资投机需求)、增加供给端(增加普通住宅用地供应及保障房供应)、制定游戏规则(问责制度、市场监管)三方面入手。有老生常谈的部分,也有新增的内容。

2.新增内容主要是国务院要求各地公布年度房价控制目标,并建立考核问责机制。从百城价格指数来看,商品房价格连续8个月环比上涨。我们可以看出要求各地制定房价控制目标政策出台的背景,主要由于房价上涨得过快,导致许多购房者恐慌性入市,特别在一些一线城市形成一房难求局面。而房价的快速攀升导致土地溢价率的大幅攀升,而地价的攀升也反过来更加剧了房价上涨的预期。

3.未来行政调控政策有限,更多将辅以房产税、资金收紧等货币财政手段。控房价目标的落地执行,最有效的莫过于重新拾起限购与限价的行政手段,但在房产税紧锣密鼓试点推行,全国40城市住房信息联网呼之欲出的背景下,估计难以再重新完全启用行政令牌,更多的会辅之以房产税、收紧开发贷及个人住房贷款等从紧的货币财政手段。而实际上,近期许多城市对公积金贷款门槛的提高,以及传言二套房贷首付及利率的收紧,未来资金面现从紧端倪。但如果40个城市联网没有完成,限购限贷等政策也难以完全退出,老人老办法也将延续。

4.40个城市联网工作已初步建立,预计下一步会在更大范围内推行房产税试点。从房姐龚爱爱事件到近期多地房管局严控以人查房,这暗示了40个主要一二线城市的联网系统已初步建立,只是碍于一些阻力而未公布及正式启动;但我们可以认为这在技术上已完全可以实现。也就是说,个人住房信息联网系统是作为全国范围内开征房产税技术上的铺垫,而下一步也会在更大范围内推行房产税的试点工作。

5.总体来看,虽然目前政策与传闻的二套房贷收紧甚至停贷相比相对温和,但目前政策偏紧预期已形成,未来政策还将继续落实,具体影响则还需视各地出台的具体政策。我们短期内将行业评级调整为“中性”。