房地产行业数据点评:2013年房地产销售实现超预期增长,2014年面临温和回落

事件:国家统计局1月20日公布2013年全国房地产开发和销售情况。2013年,全国房地产开发投资86013亿元,同比增长19.8%;施工面积66.6亿平米,同比增长16.1%;新开工面积20.1亿平米,同比增长13.5%;房屋竣工面积10.1亿平米,同比增长2%;土地购置面积3.9亿平米,同比增长8.8%;商品房销售面积13.1亿平米,同比增长17.3%;商品房销售额8.1万亿元,同比增长26.3%。

点评:

2013年商品房销售增速前高后低,整体超预期。由于2012年上半年销售基数较低,下半年销售明显回升,导致2013年上半年商品房销售实现爆发式增长,2013年下半年增速逐步回落。2013年,全国商品房销售面积和销售额同比分别增长17.3%、26.3%,和2012年相比增速分别提升6.17、16.3个百分点,整体增速超出我们前期预测。其中,住宅销售面积增长17.5%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长9.1%;住宅销售额增长26.6%,办公楼销售额增长35.1%,商业营业用房销售额增长18.3%。

房地产开发投资增速实现稳健增长,符合预期。2013年,全国房地产开发投资86013亿元,同比增长19.8%,和2012年相比增速提升3.6个百分点。2013年,全国商品房新开工、施工和竣工面积同比分别增长13.5%、16.1%和2%;房地产开发企业土地购置面积38814万平方米,比上年增长8.8%;土地成交价款9918亿元,增长33.9%,增速提高2.4个百分点;土地平均购置价格2555元/平米,同比增长23%。

房地产开发企业到位资金情况明显改善。2013年,房地产开发企业到位资金122122亿元,比上年增长26.5%,增速比2012年提高13.8个百分点。其中,国内贷款19673亿元,增长33.1%,和2012年相比提升19.9个百分点;利用外资534亿元,增长32.8%,与2012年相比提升81.6百分点;自筹资金47425亿元,增长21.3%,增速与2012年相比提升9.6个百分点;其他资金54491亿元,增长28.9%,和2012年相比提升14.2个百分点。在其他资金中,定金及预收款34499亿元,增长29.9%;个人按揭贷款14033亿元,增长33.3%。

投资评级:维持“中性”评级。我们维持前期观点,由于市场化机制的建立是一个渐进的过程,现阶段行政调控将依然发挥作用。2013年一线及部分二线城市房价涨幅较快,在行政调控收紧的环境下,房地产市场需求释放面临减速,预计2014年房地产开发销售增速将会温和下行。维持行业“中性”评级。重点推荐保利地产(“买入”评级)、万科A(“买入”评级)、新华联(“增持”评级)和世联地产(“增持”评级)。

风险因素:宏观经济增速低于预期;货币政策收紧,调控加码。