房地产行业2010年春季投资策略:放开手脚,布局地产股反弹

“遏制部分城市房价过快上涨”说明房价适度上涨符合政府利益,未来几个月不会有新的调控政策出台

总理在政府工作报告中提出“遏制部分城市房价过快上涨”,换句话说,如果房价稳定或适度上涨,政府不会打压,符合其利益。我们认为未来几个月仍将继续执行“国十一条”精神,不会有新的调控政策出台。

今年 1-2 月楼市理性回归,销量有望环比逐步改善

09 年12 月调控以来,政策效应初显,楼市向健康、理性回归:

①商品房销售“量增价稳”:1-2 月,全国商品房销售面积同比增长38%,同比增速为近四年来的最高水平,重点城市房价涨速放缓,部分城市呈震荡横盘态势;

②行业杠杆下降,自筹资金占比恢复到历史平均水平;

③土地市场有所降温

开发商“不差钱”,上半年房价仍将“坚挺”

从目前来看,供给释放缓慢,2 月份各地库存均位于历史低位,多个城市可售量创下历史新低,供不应求状况较为严重,给价格上涨埋下隐患;另外,开发商“不差钱”,目前大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金创下了历史最好水平,没有降价动力;因此,上半年房价仍将坚挺。

地产板块 09 年业绩平均增长在60%左右,10 年更为靓丽

截止 3 月13 日,已有115 家地产公司预告或年报公布了业绩,占地产板块的一半以上,业绩平均增幅达到205%,全国及区域龙头业绩尤为抢眼,预计09年平均增长在60%左右。09 年楼市火爆,大部分销售额在10 年才能结算为营业收入,地产股10 年业绩会更为靓丽。

地产股估值低廉,机构普遍低配已成为做多的突破口

从去年7 月以来,地产股经历了8 个月的调整,调整幅度平均在30%左右,一线龙头10 年平均PE 在15-18 倍、而区域龙头多在10-13 倍,已具备明显的估值优势;另一方面,基金在调整中纷纷减持,目前普遍低配,或成为下一步做多地产股的主要力量。

提高行业评级,建议布局地产股反弹,看好全国及区域龙头

基于上述理由,以及日益增强的人民币升值预期,我们认为布局地产股反弹的时机已经来临,建议标配,看好区域及全国龙头,主推中天城投、云南城投、招商地产、金地集团、保利地产、苏宁环球等。

催化剂:①房地产公司再融资重新开闸;②人民币升值超预期;③投资下滑明显导致政策松动;④地产股再融资重新开闸。