房地产行业:近期房地产相关税收政策点评

1、如果土地增值税严格执行,将对房地产企业的盈利产生重大影响。

此前土地增值税按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(2006-12-28)实施,实行四级超率累进税率,但未严格执行,土地增值税仅按很低比例预征,楼盘交付使用后再核定,房价的巨大涨幅使得实际缴付土地增值税明显低于按累进税率要求所应支付的税款。如果以后严格执行土地增值税,对房地产企业的盈利将产生重大影响(前提是严格按《关于土地增值税清算有关问题的通知》超率累进税率)。

2、房产税加速推进预期确立。昨日国务院《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》,提及“逐步推进房产税改革”,着墨不多,其意义是从中央层面肯定逐步推进房产税,房产税加速推进的预期确立。

3、“逐步推进房产税改革”,意味着房产税的改革是个渐进的过程。若上海房产税顺利推出,是否会向其它城市推进,将成为市场新的焦点。

上海房产税的推出将形成示范效应,部分房价过高涨幅过大的城市可能效仿上海;或者从中央层面推进重点城市房产税改革,这将成为新的市场焦点;以房产税政策衔接相差迥异的地方临时性政策,抑制不合理需求。

4、此次调控的目标是房价。目前一线城市新房价格开始微降,同比仍为明显上涨,房价仍处于相当高的水平,在房价未出现明显下降的情况下,政策将可能严格执行。我们此前按传闻的上海房产税方案计算了房产税因素相对于购买力房价下调幅度理论值约为11%~14%,将对名义房价产生明显影响;对于购房者而言,如果供需关系不变,则只是以税收的方式支付,居民实际支付的购房成本不变,但对房地产企业而言,则影响十分显著。

5、对地产企业而言,量比价格更重要。最近几周一、二线城市成交面积为2009 年同期的20%~40%;如果成交量持续维持低位,房地产业绩将面临下调。如果土地增值税严格清缴,那么对业绩下调的幅度将更大。

6、暂时维持房地产行业“中性、A”评级。房产税利空尚未落定,房产税、土地增值税政策的不同严厉程度对房地产企业的盈利水平的影响差别显著;房地产企业业绩预期有大幅下调的不确定性,存在进一步修正的可能。由于较大的不确定性,使得应对已处于历史估值低位的地产板块的投资策略为伺机而动,暂维持“中性、A”评级。