房地产行业:政策加码,一线城市价格环比涨幅趋缓

事项:统计局近日公布2013年11月70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,持平的城市有3个,上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中,最高涨幅为1.3%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。11月份,同比价格上涨的城市中,最高涨幅为21.9%。

平安观点:

政策加码,一线城市价格环比涨幅趋缓:11月70个大中城市中,与上月相比价格下降的城市有1个,持平的城市有3个,上涨的城市有66个,上涨城市个数比10月份增加1个。环比价格变动中,最高涨幅为1.3%,最低为下降0.5%。随着四季度一线城市及部分房价上涨超过年初控制目标的二线城市收紧调控政策,11月整体房价环比涨幅略有收窄,70个城市平均涨幅为0.5%,较10月收窄0.2个百分点。4个一线城市平均涨幅为0.7%,较9月收窄0.2个百分点,二三线城市也分别收窄0.1个百分点。一线城市环比涨幅收窄一方面是由于前期基数不断提高,另一方面也是跟近期监管层对项目价格进一步加强了预售审批有关,使环比涨幅受到抑制。

一二线城市同比涨幅继续扩大,未来地价上涨依然对房价构成压力:11月同比上涨城市个数依然维持在69个,69个同比房价上涨城市的平均涨幅为9.6%,比10月提高0.3个百分点,同比涨幅继续扩大。11月一线城市平均同比上涨21.2%,二三线城市分别上涨11.2%和7.9%。虽然一线城市普遍进行政策加码和预售价格限制,但由于前期价格环比涨幅累积使同比涨幅再创新高。而根据我们统计,截止11月份,一线城市及二三线城市成交土地楼面地价涨幅分别为50.6%、23.5%和10.1%,因此我们预计明年上半年地价上涨对房价上涨的压力依然较大。

二手房价格涨幅趋缓:二手房方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降/持平/上涨的的城市分别为2/5/63个,上涨城市个数较10月减少2个。环比价格变动中,最高涨幅为1.2%,最低为下降0.8%,平均为0.4%,与10月相比持平。

与去年同月相比,70个大中城市中,价格上涨的城市依然为68个。上涨城市平均涨幅为5.0%,涨幅较10月提高0.3个百分点,一线城市同比上涨幅度为15.2%,较10月提高0.8个百分点,二手房价格走势与一手房趋同,涨幅较一手房略平缓。

投资建议:此届中央政府对地产调控思路已从需求转向供给,从全国“一锅端”向区域层级政策分化的市场化方向变化。基本面上,12月成交如期回落,判断销售量收敛的趋势仍将持续到1月末,板块投资依旧处于估值有吸引,基本面不性感阶段,维持行业中性判断,继续推荐国企与土地改革两条主题投资。

风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。