房地产行业周报:成交量维持高位

市场成交量。上周(5月第3周),市场成交量维持稳定,30个城市共成交429.47万平米,环比小幅回落1%,12个城市环比上涨,18个环比下降。

月前3周平均成交量环比4月份周均增加17%,前3周较上年同期增加37%,年初至今共成交6242万平米,较2011年同期减少5%。

各指标增速均继续提升。

12个城市库存8020万平米,环比增加0.3%,去化周期环比下调0.36个月,至12.74个月,去库存仍在延续。

行情分析。上周中央再次传达对房地产调控的态度,总理指出要促进经济平稳发展,同时稳定房地产调控、严格差异化政策、推进保障性安居工程建设。调控政策的大方向基本明确,而4月份地产投资下滑对经济增长压力明显放大,政府以差异化信贷、税收等政策维持一定成交量,以提升开发商投资热情,同时以保障房缓冲投资缺口的意图相对明确。

微调仍未到改变调控大方向的程度,尤其涉及到限购红线,而对于市场存在的刚需数量,我们认为被低估,并且过多夸大了投资及投机成分。根据我们测算,以结婚买房为主的纯刚需,以及旧房改造数量,大致能占到市场需求总量的70%左右,加上存在的部分改善性需求,已基本能维持整个行业的运作。

对于今年的行情,需关注资金成本的下降,对于开发商来说,收缩投资降低了资金需求量,贷款及信托融资成本均在下降,我们已在上一期中提及财务费用提升对于利润的吞噬。对于购房者,首套房贷利率优惠,公积金贷款宽松,带来的成本减少,等同于变相降价,对于价格弹性较大的刚需,刺激作用不言而喻。5月份周均成交量已高出3月份约6%,以往年份为下降约5%,5月成交有望达到年初以来的高点,如政府微调措施能够延续,现有的成交量仍能保持高位。

板块分析。上周地产板块下跌1.87,上证综指下跌2.11%,地产股小幅跑赢大市,除在弱势中显现低估值优势外,近几周高成交量作用较大。

后期板块走势仍将以成交量为主线,政策再次表态将起到一定推动作用,预计后期走势好于大市。个股推荐:保利地产、万科A、鲁商置业、荣盛发展。